Unser Glossar - das "ABC des Immobilienmanagement"

Von Assteklassen bis Zwischenabrechnung - die Begrifflichkeiten der Immobiliewelt sind vielfältig und nicht jedem sofort bekannt. Das möchten wir ändern.

Noch befindet sich unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" im Aufbau. Doch nach und nach werden Sie hier Begriffe finden, mit denen wir oder unsere Kundengruppe regelmäßig in Berührung kommen. Unser Ziel ist es, eine Übersicht zu schaffen, in der Sie die wichtigsten Begriffe rund um das Thema Immobiliemanagement mitsamt kurzer und prägnanter Erklärungen schnell auffinden.

Selbstverständlich stellt unser Glossar noch nicht alle Begrifflichkeiten der Immobilienwirtschaft vor - sollten Sie Fragen oder Anmerkungen haben oder die Erklärung einer bestimmten Begrifflichkeit wünschen, nehmen Sie gern unter marketing@spacewell-germany.com Kontakt mit uns auf und wir werden unser Glossar "Das ABC des Immobilienmanagement" um diese erweitern.

A ...

Assetklassen

Unter dem Begriff Assetklassen (asset = Englisch Anlage oder auch Anlagesektor) versteht man allgemein die Einteilung des Finanzmarktes in verschiedene Segmente. Das können beispielsweise Immobilien, Aktien oder Fonds sein – im “ABC des Immobilienmanagement” reden wir von Immobilien.  

Im Immobiliensektor werden zudem unterschiedliche Segmente innerhalb der (Asset-)Immobilien definiert  - hier differenziert man zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.
In das Segment Wohnimmobilien fallen beispielsweise Mehrfamilienhäuser, Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäuser. Zum Segment Gewerbeimmobilien zählen z. B. Bürokomplexe, Einzelhandel, Praxen oder Logistikimmobilien.

Assetklassen segmentieren demnach den Immobilienmarkt und zwar in erster Linie nach Nutzung, Lage, Bauweise und Qualität der jeweiligen Immobilien.


AAL - Ambient Assisted Living

Unter dem Begriff „Ambient Assisted Living“, kurz AAL, werden Konzepte, Technologien, Produkte und Dienstleistungen zusammengefasst, die die Lebensqualität von Menschen im Alter unterstützen und vereinfachen. AAL (auch: altersgerechte Assistenzsysteme für ein umgebungsunterstütztes, gesundes und unabhängiges Leben) beschreibt einen Bereich in der Immobilienwirtschaft, der sich mit dem Einsatz von Kommunikations- und Informationstechnologien befasst, die den Alltag von Menschen unterstützen sollen – beispielsweise jenen von Seniorinnen und Senioren oder Menschen mit körperlichen Beeinträchtigungen.  

Moderne Technologien und Smart Home Lösungen können dazu beitragen, den Alltag sicherer und angenehmer zu gestalten, und so dabei helfen, möglichst lange ein selbstständiges, selbstbestimmtes sowie sozial integriertes Leben zu führen. Hierzu zählen beispielsweise höhenverstellbare Küchenschränke, Notruf-Alarmsysteme oder auch Instrumente, wie Sensoren zur Sturzerkennung im eigenen Haushalt.  

AAL-Technologien finden seit Jahren verstärkt Einsatz in der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Sie dienen dem Ziel, möglichst lange ein unabhängiges, gesundes Leben im Alter oder bei Menschen mit Behinderungen zu fördern. Mit Blick auf den demografischen Wandel werden derartige Konzepte immer wichtiger und die Nachfrage nach mit AAL-Systemen ausgestatteten Wohnungen steigt. Dieses Potenzial hat die Wohnungswirtschaft für sich erkannt - die große Anzahl der bereits heute genutzten Funktionen sowie der künftigen Anwendungsfälle bestätigt dies.  

Allerdings scheinen die Grenzen zwischen den technischen Lösungen noch fließend zu sein. Die hohe Anzahl der Nennungen bei heute bereits eingesetzten Lösungen lässt darauf schließen, dass es sich eher um klassische TGA-Systeme denn um Smart Home-Systeme handelt. Diese lassen sich jedoch mit zusätzlichen smarten Systemen auf Wohnungsebene sinnvoll kombinieren, um einen weiteren Effizienz- und Komfortgewinn zu erreichen.

Dass die Immobilienwirtschaft verstärkt in diesem Bereich investiert und diese Funktionen verstärkt nutzen möchte, zeigt der Ausblick nach vorne. Unternehmen bedienen sich immer stärker moderner Technologien, um Energieeinsparungen zu ermöglichen, klimatische Probleme in den Wohnungen zu lösen und die Sicherheit für die Bewohner zu erhöhen. Im Kontext AAL kommen zusätzlich soziale Aspekte hinzu, die sich auch durch digitale Lösungen abbilden bzw. ergänzen lassen.


Abgeltungsklausel

Die Abgeltungsklausel beschreibt einen Begriff aus dem Mietrecht und ist eine Klausel im Mietvertrag, nach der ein Mieter bei seinem Auszug aus einer Immobilie einen Anteil der Kosten für Schönheitsreparaturen laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma übernehmen muss, wenn die Fristen für Schönheitsreparaturen noch nicht abgelaufen sind. Teilweise wird für derartige Vertragsregelungen auch der Begriff Quotenabgeltungsklausel verwendet.  

Beispiel: Liegen zum Zeitpunkt des Auszuges die letzten Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, zahlt der Mieter 20 Prozent der Kosten laut Kostenvoranschlag einer Fachfirma; liegen sie über zwei Jahre zurück zahlt er 40 Prozent, über drei Jahre 60 Prozent, über vier Jahre 80 Prozent.

Die Gerichte haben Abgeltungsklauseln lange Zeit nicht beanstandet. Allerdings wurde festgelegt, dass die Beteiligungsquote des Mieters nicht nur von der Mietdauer, sondern auch vom tatsächlichen Zustand und Renovierungsbedarf der Wohnung abhängen muss.  

Mit Urteil vom 18.03.2015 hat der Bundesgerichtshof derartige Klauseln jedoch für unwirksam erklärt, da sie von hypothetischen Annahmen ausgehen. Dass der Abnutzungsgrad einer Wohnung über die gesamte Mietdauer konstant bleibe, sei eine Vermutung. Wann ein Renovierungsbedarf eintreten werde, sei zu Anfang des Mietverhältnisses nicht abschätzbar. Der Mieter könne beim Einzug nicht sicher erkennen, welche Kosten beim Auszug wirklich auf ihn zukämen. Formularmäßige Abgeltungsklauseln seien daher grundsätzlich als unangemessene Benachteiligung des Mieters zu betrachten (Az. VIII ZR 242/13).

Um den Überblick bei derartigen Klauseln in Mietverträgen zu behalten nutzen Immobilienunternehmen heutzutage Softwarelösungen für das Immobilienmanagement. Mit derartigen Programmen haben sie, besonders bei umfangreichen Immobilienbeständen, alle Mietverträge und darin evtl. integrierte Klauseln stets im Blick.


B...

Betriebskosten

Unter Betriebskosten versteht man die Kosten, die dem Eigentümer einer Immobilie durch sein Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen und des Grundstücks laufend entstehen.  

Neben der "Grundmiete" sind die Betriebskosten die laufend anfallenden Kosten einer Mietimmobilie.  

Man unterscheidet zwischen verbrauchsabhängigen (z. B. Heizkosten) und nicht verbrauchsabhängigen Betriebskosten (z. B. Grundsteuer). Ferner werden die "warmen Betriebskosten" (Kosten für Heizung und Wassererwärmung) von den "kalten Betriebskosten" (z. B. Kaltwasser, Abwasser, Grundsteuer) unterschieden.

Was Betriebskosten sind, ist in der Betriebskostenverordnung gesetzlich definiert.


Bruttomiete oder Bruttomietzins

Die Bruttomiete setzt sich aus dem eigentlichen Mietzins sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen zusammen. Häufig werden hier auch die Begriffe „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ synonym verwendet.  

Ist in einem Mietvertrag die Zahlung einer Bruttowarmmiete oder Inklusivmiete vereinbart, sind die Betriebskosten mit der Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Der Bruttomietzins besteht also aus dem tatsächlichen Mietzins (üblicherweise Nettokaltmiete) sowie den anfallenden Betriebskosten und etwaigen Mietzuschlägen.   

Dabei bestehen zwischen „Bruttowarmmiete“ und „Bruttokaltmiete“ klare Unterschiede. Bei der Bruttowarmmiete oder auch Inklusivmiete sind die Betriebskosten mit der Zahlung der vereinbarten Bruttowarmmiete komplett abgegolten. Die turnusmäßige Abrechnung der Betriebskosten findet nicht statt, womit der Vermieter auch keine Betriebskostennachzahlung vom Mieter verlangen kann. Gleichzeitig hat der Mieter auch keinen Anspruch auf Auszahlung eines Betriebskostenguthabens.

Die Bruttokaltmiete umfasst den Mietzins sowie sämtliche Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, außer Heiz- und Warmwasserkosten („kalte Betriebskosten“). Die Bruttomiete kann heute nur noch als Bruttokaltmiete – also Grundmiete plus Anteil an den "kalten" Betriebskosten - vereinbart werden, da die "warmen Betriebskosten" (Heiz- und Warmwasserkosten) nach der Heizkostenverordnung vom 20.01.1989 nach dem gemessenen Verbrauch abzurechnen sind.

 Im öffentlich geförderten Wohnungsbau sind sogar nur Nettokaltmieten mit Vorauszahlungen für Betriebskosten zulässig. Im preisfreien Wohnungsbau könnte eine Miete vereinbart werden, welche die kalten Betriebskosten enthält, diese wird dann als Bruttokaltmiete bezeichnet und stellt einen speziellen Fall der Teilinklusivmiete dar.  

Anders ist der Fall bei Gewerberäumen, da hier der Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen optieren kann, d.h., die Miete zzgl. Umsatzsteuer zu zahlen wäre. Auch Stellplätze, die unabhängig von einem Wohnraummietverhältnis vermietet werden, sind besonders zu betrachten, da diese Vermietung stets umsatzsteuerpflichtig ist, wenn sie im Rahmen der unternehmerischen Tätigkeit erfolgt.  

Grundsätzlich stellt die Bruttowarmmiete einen Vermieter vor die Herausforderung, dass eine isolierte Anpassung der Betriebskosten nicht ohne weiteres möglich ist. Vielmehr muss er den Bruttomietzins insgesamt erhöhen und dabei die gesetzlichen Vorgaben zur Mieterhöhung beachten. Da diese jedoch überwiegend auf Nettokaltmieten (Mieten ohne Betriebskosten) basieren, kann die Mietanpassung nur sehr eingeschränkt umgesetzt werden.

In der Praxis findet die Bruttowarmmiete aufgrund der Mietanpassungsschwierigkeiten daher nur selten Anwendung, sodass üblicherweise eine Nettokaltmiete sowie eine Betriebskostenvorauszahlung vereinbart werden.

In der Rechtspraxis wird üblicherweise von Entgelt oder Mietzins gesprochen. Eine klare und einheitliche Differenzierung der Begrifflichkeiten findet nicht statt. In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden daher für den Bruttomietzins oft unterschiedliche Begriffe synonym verwendet. Dabei sind folgende Unterschiede zu beachten:

  • Bruttokaltmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung ohne Heizkosten
  • Bruttowarmmiete/Inklusivmiete: Nettokaltmiete + Betriebskosten inklusive Heizkosten pauschal (es erfolgt keine Betriebskostenabrechnung)
  • Warmmiete: Nettokaltmiete + Betriebskostenvorauszahlung + Heizkostenvorauszahlung

Die Heizkostenverordnung schreibt die Ermittlung des Heizenergieverbrauchs durch Messung sowie eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Heizkosten vor. Eine Ausnahme besteht für Gebäude mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine vom Vermieter selbst bewohnt wird.  

Bruttowarmmieten sind damit nur noch im Ausnahmefall zulässig. Bei bestehenden Mietverträgen muss eine Vertragsänderung der Bruttowarmmiete in eine Bruttokaltmiete mit getrennter verbrauchsabhängiger Abrechnung der Heizungs- und Warmwasserkosten stattfinden (BGH, Az. VIII ZR 212/05, Urteil vom 19.07.2006). Der Begriff der Bruttomiete spielt auch beim Thema der Mietminderung eine Rolle. Diese ist immer nach der Bruttomiete zu berechnen – wobei hier einfach nur der Gesamtbetrag von Kaltmiete und Betriebskosten gemeint ist (Bundesgerichtshof, Az. XII ZR 225/03, Urteil vom 06.04.2005).


Buchwert

Die Buchwerte bzw. Bilanzwert beschreiben einen Wert, mit dem ein Vermögensgegenstand oder eine Schuld in der Bilanz ("in den Büchern") angesetzt ist. Genauer bezeichnet man als Buchwert die Auswirkung einer Vermögensminderung oder auch -steigerung bei einem Vermögensgut (wie Gebäude oder Ausrüstung) beziehungsweise als Summe aller Vermögenswerte eines Unternehmens insgesamt.  

Der Buchwert ergibt sich zunächst aus den Anschaffungskosten bzw. Herstellungskosten; in der Folgezeit verändert sich der Buchwert z.B. durch planmäßige Abschreibungen oder außerplanmäßige Abschreibungen (aufgrund des Niederstwertprinzips) — man spricht deshalb auch von einem Restbuchwert.  

Buchwerte sind also die in der Bilanz eines Unternehmens auf der Aktiv- und Passivseite ausgewiesenen Beträge, die sich auf der Aktivseite aus Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten ableiten. Sie stimmen in der Regel nicht mit den tatsächlichen Zeitwerten überein, da die ursprünglichen Ansätze schematisch durch handels- und steuerrechtlich zulässige Abschreibungssätze verändert werden.  

Beim Verkauf des Unternehmens entstehen dann Buchgewinne oder Buchverluste, je nachdem, ob zu viel oder zu wenig abgeschrieben wurde. Bei Wohnimmobilien beträgt der steuerlich zulässige Abschreibungssatz jährlich zwei Prozent (§ 7 Abs. 4 EStG).


C...

Corporate Real Estate Management (CREM)

Mit dem Begriff Corporate Real Estate Management (unternehmerisches Immobilienmanagement) beschreibt man die “Ökonomisierung” betrieblicher Immobilienbestände. Es handelt sich dabei um die Ausschöpfung der wirtschaftlichen Potentiale von unternehmerischen/unternehmenseigenen Gebäuden und Liegenschaften.

Dazu zählen u. A. die Entwicklung, Beschaffung, und Verwaltung der Immobilien aus dem Blickwinkel der Unternehmensstrategie. Corporate Real Estate Management spielt bei großen Unternehmen mit umfangreiche Immobilienbestand eine zunehmend wichtige Rolle.  

Vielfach werden zum Zweck des CREM eigene Tochtergesellschaften gegründet, die Aufgaben aus dem Bereich des Immobilienmanagements, Facility Managements, Vermarktungs- und Projektentwicklungsaufgaben wahrnehmen und zunehmend auch Betreuungsleistungen für andere Immobilieneigentümer übernehmen.


Cashflow

Der Begriff “Cashflow” meint eine Kennzahl für die Bewertung von Unternehmen – er beschreibt die Differenz von Einnahmen und Ausgaben innerhalb eines Zeitraumes, beispielsweise eines Geschäftsjahres.

Ausgangspunkt für die Ermittlung des Cashflows ist der Bilanzgewinn der Periode, auf die sich die Cashflow-Analyse bezieht, bereinigt durch den Saldo zwischen Auflösung und Zuführung bei den Rücklagen, plus Abschreibungen. Weiterhin sind die Zu- bzw. Abgänge bei Wertberichtigungen und Pensionsrückstellungen zu berücksichtigen.

Als Messgröße aus der Betriebswirtschaft ist der Cashflow ein Indikator dafür, wie gesund ein Unternehmen in Hinblick auf seine finanzielle Lage ist. Generell soll der Cashflow den gesamten Strom der finanziellen Mittel abbilden, der sich innerhalb des Unternehmens bewegt.  
Er beschreibt den Überschuss an Zahlungsmitteln, den ein Unternehmen durch seine Tätigkeiten innerhalb eines bestimmten Zeitraums erwirtschaften konnte. Der Cashflow bleibt, wenn man die Ausgaben von den Einnahmen eines Betriebes abzieht und gibt somit an, inwiefern sich das Unternehmen selbst finanzieren kann. Ist der Cashflow positiv, spricht man von einem Mittelzufluss. Fällt der Cashflow negativ aus, spricht man von einem Mittelabfluss.

Bei der Analyse von Aktiengesellschaften werden als Cashflow-Kennzahlen einerseits der Quotient aus Cashflow und Anzahl der Aktien und andererseits der Quotient aus dem Kurs der Aktie und dem Cashflow pro Aktie herangezogen.

In der Immobilienpraxis ist der Cashflow die periodengerechte, detailgenaue Darstellung der Differenz der Ein- und Auszahlungen, die mit einer Immobilieninvestition verbunden sind. Die Cashflow-Projektion einer Immobilie wird zum Zweck der Immobilienwertermittlung, der Immobilieninvestition oder -finanzierung, aber auch als Business-Plan im laufenden Asset Management und in der Projektentwicklung aufgestellt. Entsprechend können aus dem Cashflow die Finanz- und Ertragskraft einer Immobilie oder eines Portfolios abgeleitet werden.


Courtage (Maklerprovision)

Unter dem Begriff Courtage (Maklerprovision) versteht man die Vergütung für die erfolgreiche Tätigkeit des Maklers. Als Provision wird die Vergütung für die Vermittlung eines Geschäfts bezeichnet, welches zwischen zumeist zwei Parteien geschlossen wird – durch einen Dritten. Geschäftspartner können Käufer und Verkäufer oder Mieter und Vermieter sein, der „Dritte“ eine Agentur, ein Makler oder ein Handelsvertreter. Erst wenn der Vertrag erfüllt ist, verdient der Dienstleister die Provision.


Die Höhe der Courtage ist in Deutschland im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) geregelt. Sie ist zum einen davon abhängig, ob es sich um die Vermittlung eines Immobilienverkaufs oder einer Immobilienvermietung handelt. Für die Immobilienvermietung ist die genaue Höhe der Maklerprovision hierzulande im § 3 Satz 2 WoVermRG festgesetzt. Demnach darf die Courtage zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten zuzüglich 19 Prozent Mehrwertsteuer nicht übersteigen.

Für die Vermittlung eines Immobilienverkaufs wird die Maklercourtage anhand des Kaufpreises berechnet und kann zusätzlich verhandelt werden. Außerdem orientieren sich Makler meist an den üblichen Gebührensätzen ihres jeweiligen Bundeslandes, welche zwischen 4,7 und 7,2 Prozent liegen.  

Für die Sichtung des Objekts, die Bewertung und Bewerbung der Immobilie, die Erstellung des Exposés sowie die Durchführung von Bonitätsprüfungen und die Organisation von Besichtigungsterminen steht dem Makler die Courtage zu. Wer die Maklercourtage bezahlt, hängt ebenfalls davon ab, ob es sich um einen Immobilienverkauf oder um eine Immobilienvermietung handelt.

Seit dem 01. Juni 2015 ist bei der Immobilienvermietung gesetzlich geregelt, dass die Partei, die den Makler engagiert hat, die Courtage zahlen muss - diese gesetzliche Regelung wird Bestellerprinzip genannt. Sie wurde eingeführt, um in erster Linie die Mieter zu entlasten, die vor der Einführung in den meisten Fällen für die Maklercourtage aufkommen mussten. Beim Immobilienverkauf durch einen Makler gibt es keine gesetzlich festgelegte Regelung, wer die Maklercourtage übernimmt. Oftmals ist es so üblich, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer einen Teil zahlen.


D...

Dienstbarkeit (Grundbuch)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.


Diskontierungssatz

Der Diskontierungssatz beschreibt einen Zinssatz, der zur Berechnung des Barwertes einer Investition dient. Andere Bezeichnungen für den Diskontierungssatz sind Diskontierungszinssatz und Kalkulationszinsen.  

In der betrieblichen Praxis handelt es sich bei dem Diskontierungssatz um eine Schätzung der möglichen künftigen Rendite, welche zur Berechnung von Opportunitätskosten dient. Die Zinsrechnung berücksichtigt bei der Bestimmung des Diskontierungssatzes die Abzinsung der jeweiligen Investitionen und dient zur Ermittlung des Barwertes.  

Die Abzinsung wird als Diskontierung bezeichnet und leitet sich dabei von dem englischen Begriff „discounting“ ab. Anhand der Abzinsung wird die Höhe einer Summe zum Zeitpunkt X (Gegenwartswert, Anfangskapital) aus der Höhe dieser Summe zu einem späteren Zeitpunkt Y (Zukunftswert, Endkapital) berechnet. Die Berechnung erfolgt in der Annahme, dass zwischen diesen beiden Zeitpunkten Zinsen auf die Summe gezahlt werden.

Der Barwert bezeichnet den Wert, welchen in der Zukunft erfolgende Zahlungen in der Gegenwart besitzen. Je riskanter eine Anlage ist, desto höher ist der diesem zugeordnete Diskontierungssatz.

Die Abzinsung und der Barwert kommen dann zum Einsatz, wenn es beispielsweise um die Beurteilung von Investitionen in Immobilien geht. Liegen die Erträge in der Zukunft, so kann anhand der Abzinsungsformel festgestellt werden, wie viel diese Erträge heute wert wären, und somit, ob sich die Investition lohnt. Die Abzinsung findet auch im Handelsrecht Anwendung. Für die Bilanzierung wird eine Abzinsung zur Buchwertermittlung angewandt, zum Beispiel für langfristige Rückstellungen (vgl. § 253 Abs. 2 Satz 1 HGB.


Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF)

Das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF-Verfahren) beschreibt ein aus der Investitionsrechnung entwickeltes Verfahren zur Berechnung von Unternehmens- bzw. Immobilienwerten und kann für die Beurteilung von Investitionsentscheidungen herangezogen werden. Dort liegt auch das Hauptanwendungsgebiet des Verfahrens in der Immobilienwirtschaft. So wurde aus ihm auch ein Verfahren für die Immobilienbewertung entwickelt.

Das Discounted-Cashflow-Verfahren soll bei der Bewertung von Immobilien eine Alternative zum Ertragswertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung sein. Die künftigen Reinerträge werden hier – wie beim Ertragswertverfahren – auf den Bewertungs­zeitpunkt abgezinst. Allerdings wird dabei eine prog­nos­tizierte Reinertragsentwicklung innerhalb eines bestimmten zeitlichen Horizonts berücksichtigt. Der Diskontierungszinssatz ist nicht der Liegenschaftszinssatz, sondern ein aus dem Markt für Anleihen abgeleiteter Zinssatz.

Während beim Ertragswertverfahren versucht wird, zu einem "objektiven" Wert zu gelangen, liefert das Discounted-Cashflow-Verfahren eine Entscheidungsgrundlage für einen bestimmten Investor, der den Investitionszeitraum vorgibt. Das Problem des Discounted-Cashflow-Verfahrens liegt in der Prognoseunsicherheit, die mit länger werdendem Investitionszeitraum erheblich zunimmt.

Bei der Immobilienbewertung gehört das DCF-Verfahren zu den Growth Explicit Models (explizite Wachstumsmodelle). Im angelsächsischen Raum wird dieses Verfahren für die Ermittlung von Marktwerten bzw. Verkehrswerten von Immobilien eingesetzt. So findet es auch in Deutschland regelmäßig Anwendung bei der Verkehrswertermittlung, insbesondere für internationale Investoren. Neben der Wertermittlung wird es - auf Grundlage von prognostizierten Erträgen - vor allem auch international als Kapitalwertverfahren für Rentabilitätsanalysen von Immobilieninvestitionen eingesetzt.


E...

Eigentümerversammlung (Wohnungseigentümerversammlung)

Unter dem Begriff der Dienstbarkeit versteht man die Nutzungsrechte, die einem Eigentümer eines Grundstücks zustehen und das dingliche Recht zur beschränkten unmittelbaren Nutzung eines anderen Grundstücks (§§ 1018 ff. BGB) festlegen. Vom Eigentümer des belasteten oder dienenden Grundstücks wird dabei entweder Duldung (z.B. Begehen, Befahren) oder Unterlassung verlangt (z.B. Baubeschränkungen).

Die Dienstbarkeit entsteht mit der Eintragung im Grundbuch. Die Eintragungen genießen öffentlichen Glauben. Dabei werden drei Arten von Dienstbarkeiten Unterschieden, nämlich die Grunddienstbarkeit, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit und der Nießbrauch an Grundstücken.

Die Grunddienstbarkeit endet mit Aufgabe des Nutzungsrechts, die beschränkte persönliche Dienstbarkeit sowie der Nießbrauch mit dem Tod des bzw. der jeweils Berechtigten Person/en. Eine besondere Form der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit ist das Wohnungsrecht.

Wird zugunsten einer juristischen Person des öffentlichen Rechts, z.B. einer Gemeinde, eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit eingetragen, endet diese nur mit Aufgabe des Rechts. Dienstbarkeiten führen beim belasteten Grundstück zu einer mehr oder weniger großen Beeinträchtigung der Eigentümernutzung. Dies wirkt sich entsprechend auf den Marktwert des Grundstücks aus.


Erschließung

Mit dem Begriff Erschließung wird die Herstellung von Erschließungsanlagen bezeichnet, die eine Voraussetzung für die Bebauung von Grundstücken sind. Die Erschließung umfasst sämtliche bauliche Maßnahmen und rechtliche Regelungen, die notwendig sind, um das spätere Gebäude, bei dessen Fertigstellung ordnungsgemäß nutzen zu können. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinde, wobei die Durchführung der Erschließung durch eine Satzung geregelt wird.

Erschließungsanlagen im Sinne des BauGB sind u.a. die öffentlichen, zum Anbau bestimmten Straßen, Wege, Plätze, sowie Sammelstraßen innerhalb eines Baugebietes, Parkflächen und Grünanlagen. Nach Landesrecht gehören auch Anlagen der Versorgung mit Wasser, Strom, Gas, Anlagen der Entsorgung und Entwässerung zur Erschließung. Regelungen hierzu finden sich in den Kommunalabgabegesetzen der Bundesländer.

Die Versorgungs- und Entsorgungsanlagen werden jeweils bis zur Grundstücksgrenze der "Anlieger" gelegt. Damit gebaut werden kann, muss die Erschließung des Grundstücks gesichert sein. Die der Gemeinde entstehenden Kosten für die Erschließungsanlagen kann sie als Erschließungsbeitrag an die Grundstückseigentümer weiterberechnen.

Unter dem Erschließungsbeitrag ist demnach eine Abgabe zu verstehen, die der Bauherr an die zuständige Kommune entrichten muss. Sie entsteht, wenn das Grundstück „erschlossen“ wird und es also u.a. an das Wasser- und Stromnetz, aber auch an diverse technische Netze sowie an das Straßennetz angeschlossen wird. Gezahlt wird der Erschließungsbeitrag üblicherweise an die Kommune, in deren Einzugsgebiet sich das Bauland befindet. Den Bauherren wird ein Bescheid zugestellt, der sie über die fälligen Erschließungskosten in Kenntnis setzt.

Maßstäbe für die Verteilung der Erschließungskosten können Art und Maß der baulichen oder sonstigen Nutzung, die Grundstücksflächen und die Grundstücksbreite der Erschließungsanlage (Straßenfront) sein. Die Beitragspflicht besteht für Grundstücke, die bebaut werden dürfen, selbst wenn mit dem Bau noch nicht begonnen ist, die Erschließungsanlagen aber fertiggestellt sind.

Zur Höhe der Erschließungskosten lassen sich schwer generelle Aussagen machen. Die Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, vor allem von der jeweiligen Gemeinde, in der gebaut werden soll, und davon, wie umfangreich die anfallenden Arbeiten ausfallen.

Für die Instandhaltung der Erschließungsanlagen sind ebenfalls die Gemeinden zuständig. Mit dem Bau eines Gebäudes darf erst begonnen werden, wenn die Erschließung gesichert ist. Dies gilt generell, nicht nur innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes.


Eigentümerliste

Die Eigentümerliste beschreibt eine Begrifflichkeit aus der WEG-Verwaltung. Dabei gehört die Erstellung einer aktuellen Eigentümerliste zu den Angelegenheiten einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Wohnungseigentümer einen ge­ge­be­nen­falls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Die Anfertigung der Liste obliegt dem Verwalter.

In der Eigentümerliste sind sämtliche im Grundbuch eingetragenen Eigentümer mit vollständigem Na­men und vollständiger Anschrift zu erfassen. Auf die Namen der Familien- oder Haus­halts­an­gehörigen kommt es hierbei nicht an. Befindet sich das Wohnungs- oder Teileigentum im Eigentum mehrerer Eigentümer, sind allerdings sämtliche Eigentümer zu erfassen, bei­spiels­weise dann, wenn das Wohnungs-/Teileigentum Eheleuten jeweils zur (ideellen) Hälfte gehört.

Weitergehende Angaben, beispielsweise zur grundbuchmäßigen Bezeichnung, sind nur dann erforderlich, wenn dies im konkreten Fall zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich wäre. Die Eigentümerliste dient dem Verwalter unter anderem zur ordnungsgemäßen Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung, zur Erstellung der Jahresgesamt- und Einzel­ab­rech­nungen sowie zur gerichtlichen Geltendmachung von Hausgeldforderungen. Im Übrigen ist sie einmal jährlich dem kontoführenden Kreditinstitut vorzulegen.  

Wohnungseigentümer benötigen Eigentümerlisten in erster Linie bei der Beschlussanfechtung, die gemäß § 46 Abs. 1 WEG stets gegen die „übrigen Wohnungseigentümer“ zu richten ist. Dabei hat die namentliche Bezeichnung der Wohnungseigentümer gemäß § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG mit ladungsfähiger Anschrift spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht zu erfolgen. Im konkreten Fall kann die – gegebenenfalls korrigierte – Eigentümerliste noch im Berufungsrechtszug nachgereicht werden (BGH, 20.5.2011, V ZR 99/10; 8.7.2011, V ZR 34/11).  

Im Übrigen kann das Gericht auf Anregung des klagenden Wohnungseigentümers dem Verwalter aufgeben, eine aktuelle Eigentümerliste vorzulegen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach, ist er dazu mit Ordnungsmitteln anzuhalten (BGH, 14.12.2012, V ZR 162/11). Der Verwalter kann die Herausgabe der Eigentümerliste nicht mit dem Hinweis auf das Daten­schutzgesetz verweigern. Dessen Bestimmungen sind im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nicht anzuwenden.

Zur adäquaten Pflege und Speicherung der Eigentümerliste bedienen sich moderne Immobilienverwalter häufig Softwarelösungen für das Immobilienmanagement mit ggf. integrierten Dokumentenmanagementsystemen. Diese digitalen Lösungen tragen maßgeblich zu einer Vereinfachung der Stammdatenpflege ihr häufig vielen Listen sowie zur digitalen Ablage bzw. Einfachen Wiederauffindung der Listen bei.


F...

Facility Management (FM)

Der Begriff Facility Management beschreibt die Bewirtschaftung und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen, also Prozesse, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen.

Facility Management ist eine Form der Gebäudeverwaltung, die vor allem bei Gewerbeimmobilien relevant ist – es umfasst alle Bereiche der Immobilienverwaltung, von der Betrachtung, Analyse und Optimierung aller kostenrelevanten Vorgänge rund um ein Gebäude über die Betriebsbereitschaft von technischen Einrichtungen, (beispielsweise die Bereitstellung und den Betrieb von Kommunikationstechnik) bis hin zur Anlage und Pflege von Außenanlagen und Dienstleistungen wie Catering oder Umzugsplanung. Man spricht auch von ganzheitlichem Management rund um das Gebäude. Soweit sich FM also ausschließlich auf Gebäude bzw. Immobilien bezieht, hat sich hierfür auch der Begriff des "Gebäudemanagements" eingebürgert.

Dem Facility Management liegt die Erkenntnis zugrunde, dass die Bewirtschaftungskosten eines Gebäudes, die in der Zeit seiner Nutzungsphase entstehen, die ursprünglichen Erstel­lungskosten oft um das Mehrfache übersteigen. In der Praxis zielt Facility Management darauf ab, dem Nutzer einer Immobilie, durch die Übernahme aller anfallenden Aufgaben für den reibungslosen Betrieb eines Gebäudes, zu gewährleisten, sich auf sein Kerngeschäft zu konzentrieren.  

Dabei wird vom Facility Manager ein kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Organisationspotenzial erwartet, das in der Lage ist, alle Leistungen zu erbringen, die erforderlich sind, dieses Organisationsspektrum bedarfsgerecht zu den richtigen Zeitpunkten an den richtigen Orten zu erbringen.


Finanzierungsplan

Bei einem Finanzierungsplan handelt es sich um die Zusammenstellung aller Kosten (Gesamtkosten) einer Investition, z. B. Immobilienkäufe oder Bau­maßnahme. Im Finanzierungsplan werden die dafür bereit­zu­stellen­den Eigen- und Fremdmittel sowie die sich hieraus ergebenden jährlichen/monatlichen Kapitaldienst (Belastung aus dem Kapitaldienst) gegenübergestellt.

Der Finanzierungsplan gilt als Bestandteil eines jeden Darlehensantrages, welcher aber an keine Formvorschrift gebunden ist. Der Plan beinhaltet das Eigenkapital, die Eigenleistung sowie Fremdmittel aus den Krediten bzw. Darlehen. Die Summe des Finanzierungsplans muss dabei identisch mit der Summe des Investitionsplans sein.  

Ein Finanzierungsplan wird in der Regel für die Finanzierung von Immobilien oder im Rahmen von Existenzgründungen benötigt. Zweck von diesem ist, dass er die einzelnen Kostenfaktoren veranschaulichen soll, sodass beispielsweise Bauherren oder Immobilienkäufer einen Überblick über die monatlichen Belastungen bis zum Ende der Finanzierungsphase schaffen. Sowohl bei Immobilienprojekten als auch bei einer startenden Selbstständigkeit ist es in Verhandlungen mit dem Kreditgeber essenziell, ein klares Konzept für die Finanzierung vorweisen zu können - u. a. dazu dient der Finanzierungsplan.

Neuere Finanzierungspläne geben auch einen Überblick über die voraussichtliche Entwicklung der Darlehensstände während der gesamten Finanzierungsphase und die sich hieraus ergebenden Belastungsverschiebungen.

Finanzierungspläne dienen im Rahmen der Finan­zierungs­beratung auch der Ermittlung, ob und inwieweit die sich daraus ergebenden Belastungen mit den finanziellen Möglichkeiten des Kunden und deren Interessen­lagen übereinstimmen. Begriff Facility Management beschreibt die Bewirtschaftung und Verwaltung von Gebäuden, Anlagen und Einrichtungen. Facility Management umfasst die professionelle Abwicklung von Sekundärprozessen, also Prozesse, die nicht in das Kerngeschäft einer Organisation fallen, sondern dieses unterstützen.


Flächenmanagement

Der Begriff des Flächenmanagements wird sowohl im Rahmen des Immobilienmanagements als auch im Rahmen der Baulandproduktion verwendet. Unter Flächenmanagement versteht man die quantitativ sowie qualitativ optimierte Ausnutzung aller Flächen einer Immobilie bzw. von Bauland mit dem Ziel einer höheren Flächenproduktivität und Wertsteigerung. Das Flächenmanagement beschreibt demnach das bestmögliche Management von verfügbaren Flächen im Hinblick auf ihre Nutzung und Verwertung.

Flächenmanagement als Teil des Immobilienmanagements

Ziel des Flächenmanagements im Bereich des Immobilienmanagements ist die wirtschaftliche Optimierung der Flächennutzung durch langfristige Kosteneinsparungen und Ertragssteigerungen. Dieses Flächenmanagement umfasst das Management von verfügbaren Gebäudeflächen in den Bereichen,

  • eines nutzerorientierten Flächenmanagements (flexibles kaufmännisches Management von Flächen mit evtl. unterschiedlichen steuerrechtlichen Gegebenheiten, Nutzungsplanung, räumliche Organisation von Mietflächen, Arbeitsprozessen und Arbeitsplätzen, Wegebeziehungen, Nutzungsoptimierung, flexible Arbeitsplatzbelegung, Einbeziehung ergonomischer Aspekte und Aspekte der Arbeitsplatzsicherheit und des Umweltschutzes usw.),
  • eines anlageorientierten Flächenmanagements (flächen- und raumbezogene Analysen von baulichen Anlagen, Baukonstruktion, Netzanschlüsse, Raumklima, Gewährleistung eines bestimmten Maßes an Anlagenflexibilität usw.),
  • eines serviceorientierten Flächenmanagements (Zeitmanagement von Raumbelegungen, Catering, Logistik, medien- und konferenztechnischer Service, flächen- und raumbezogene Reinigungs- und Sicherheitsleistungen) sowie der
  • Dokumentation.

Für die Organisation eines adäquaten Flächenmanagements bedienen sich Immobilienunternehmen heute Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, die eine Aufteilung von Immobilien in unterschiedliche Flächen erleichtern und die flexible Abrechnung von Flächen ermöglichen. Gleichermaßen Unterstützen moderne Smart-Building-Plattformen mit Echtzeitdaten bei Planung und Umsetzung eines effektivem Flächenmanagements und der Arbeitsplatzbelegung im Alltag.

Flächenmanagement im Rahmen der Baulandproduktion

Die Hoheit für Bauleitplanung, Erschließung, Bodenordnung und die Durchführung städtebaulicher Maßnahmen liegt bei den Gemeinden. Die Durchführung dieser Maßnahmen in eigener Regie (Verwaltungshandeln) kann im Rahmen städtebaulicher Verträge auf Unternehmen übertragen oder im Rahmen von PPP-Gesellschaften gemeinsam mit Unternehmen bewerkstelligt werden. Die im Zusammenhang mit der unternehmerischen Durchführung dieser Maßnahmen entstehenden Managementfunktionen werden dem hier so bezeichneten Flächenmanagement zugeordnet.
Eigentümerliste beschreibt eine Begrifflichkeit aus der WEG-Verwaltung. Dabei gehört die Erstellung einer aktuellen Eigentümerliste zu den Angelegenheiten einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder einzelne Wohnungseigentümer einen ge­ge­be­nen­falls auch gerichtlich durchsetzbaren Anspruch hat. Die Anfertigung der Liste obliegt dem Verwalter.


G...

Gebäudemanagement

Unter dem Begriff Gebäudemanagement versteht man den immobilienwirtschaftlichen Teil des Facility Managements. Das Gebäudemanagement bezieht sich auf die kosten- und funktionsoptimale Entwicklung und Nutzung von Gebäuden (Liegenschaften). 

Eingeteilt wird das Gebäudemanagement in die Bereiche technisches, infrastrukturelles und kaufmännisches Gebäudemanagement. Ergänzend wird das Flächenmanagement, das in allen drei Leistungsbereichen Verankerungspunkte hat, berücksichtigt. Dagegen betrachtet das Facility Management die Immobilie in ihrem gesamten Lebenszyklus mit den Phasen der Planung, Errichtung, Nutzung, Verwertung.

Technisches Gebäudemanagement

Das technische Gebäudemanagement beschäftigt sich damit, die Gebäude und Anlagen funktionsfähig zu halten. Zu den Aufgaben des technischen Gebäudemanagements zählen u. a. die Betriebsführung, Umbau und Sanierung, Versorgung sowie das Umweltmanagement.

Infrastrukturelles Gebäudemanagement

Das infrastrukturelle Gebäudemanagement organisiert die Dienstleistungen für Immobilien, die den Flächen derselben zugeordnet sind. Hierzu gehört die Verwaltung sämtlicher Dienstleistungsunternehmen wie z. B. Reinigungsdienste oder Sicherheitsdienste sowie die Organisation von Logistik- und Umzugsdiensten oder einem Fuhrparkmanagement.

Kaufmännisches Gebäudemanagement

Das kaufmännische Gebäudemanagement verwaltet die Objektbuchhaltung sowie das Kosten- und Vertragsmanagement. In diesen Bereich fällt z. B. die Nutzer- und Eigentümerbetreuung, das gebäudebezogene Rechnungswesen, die Überwachung vertraglicher Leistungen von externen Dienstleistern und das Qualitätsmanagement.

Flächenmanagement

Das Flächenmanagement hat zum Ziel, die Flächen einer Immobilie gemäß den Qualitätsanforderungen einer Organisation sicherzustellen. Je nach Nutzungsziel gibt es verschiedene Ausrichtungen. So hat das nutzerorientierte Flächenmanagement eine optimale räumliche Anordnung von Arbeitsplätzen zum Inhalt. Das anlagenorientierte Flächenmanagement ist an den Anforderungen der Flächen für die technische Gebäudeausrüstung ausgerichtet.  

Mit dem Begriff "Management" soll zum Ausdruck gebracht werden, dass nicht nur eine einfache Immobilienverwaltung gemeint ist. Mit dem Ziel, die Wirtschaftlichkeit einer Immobilie nachhaltig zu optimieren und Ressourcen voll auszuschöpfen sollen auch Führungsleistungen erbracht werden.


 

Gebäudeautomation

Mit dem Begriff Gebäudeautomation ist die Vernetzung von verschiedenen technischen Anlagen eines Gebäudes mit einem zentralen Computersystem gemeint, der die Steuerung und Überwachung der gesamten Haustechnik von einem einzelnen Arbeitsplatz aus ermöglicht. Man spricht in diesem Zusammenhang heute von Smart Buildings. 

Ziele von Smart Buildings sind die Einsparung von Energie- und Betriebskosten, die Erhöhung der Betriebssicherheit von Anlagen sowie des Komforts der Gebäudenutzer und ein effizienteres Gebäudemanagement. So können beispielsweise in Bürogebäuden Meetingräume anhand von Raumbuchungen nach Bedarf geheizt oder klimatisiert werden oder in einer Schule die Heizungen klassenzimmerweise an den Stundenplan angepasst werden. Zusätzlich können mechanische Thermostate durch energetische Ventile ausgetauscht und mit Raumtemperaturfühlern ausgestattet werden - nach Unterschreitung einer Solltemperatur wird dann die Heizung eingeschaltet. 

Die Ausführung der Automation in Smart Buildings ist genau auf den Bedarf des Kunden abzustimmen und anpassbar. So können etwa für eine Konferenz- oder Messehalle Klimaanlage, Lautsprecher und Beleuchtung über einen einzigen Touchscreen oder über mobile Endgeräte geregelt werden. Die Beleuchtung von Räumen kann automatisiert und mit dem Tageslicht abgestimmt werden, um den Stromverbrauch zu senken – auch Sensoren und Präsenzmelder sind möglich, die in unbenutzten Räumen das Licht abschalten. Mit Hilfe einer Wetterstation kann die Beschattungssteuerung geregelt werden, so dass die Jalousien abhängig von der Sonneneinstrahlung hoch- oder herunterfahren. Auch Alarmsysteme sind in die Gebäudeautomation einzubeziehen. Im Gewerbebau und bei öffentlichen Gebäuden wird diese schon aus Kostengründen künftig eine immer größere Rolle spielen. 

Die Gebäudeautomation gewinnt auch für Wohngebäude immer stärker an Bedeutung. Durch Vernetzung der verschiedensten Geräte und Bestandteile der Haustechnik kann einerseits auch hier Energie gespart werden, andererseits ist eine Fernsteuerung technischer Anlagen von unterwegs über mobile Endgeräte möglich. Zeit- oder ferngesteuerte Abläufe, wie die Steuerung der Beleuchtung oder von Rollläden, können zum Einbruchsschutz beitragen. Weiterer Komfort wird mit der Möglichkeit verbunden, Klima- und Heizungstechnik zu programmieren und fernzusteuern.  

Zudem entfallen durch das Fernauslesen von Zählerwerten über Smart Meter lästige Besuche von Ablesern – eine Arbeitserleichterung auch für die Immobilienverwaltung.

H...

Heizkostenverordnung

Die Heizkostenverordnung (Verordnung über die ver­brauchs­abhängige Abrechnung der Heiz- und Warm­was­ser­kos­ten) regelt die Kostenverteilung auf die Einzelnutzer in Mehrfamilienhäusern bei zentralen Hei­zungs­an­lagen und zentralen Warm­was­ser­ver­sor­gungs­an­la­gen sowie bei der eigenständigen gewerblichen Lieferung von Wärme oder Warmwasser. Die Heizkostenverordnung gilt für preisgebundenen und preisfreien Wohnraum.

Hauptpunkte der Heizkostenverordnung sind die Pflichten zur Verbrauchserfassung und zur verbrauchsabhängigen Kostenverteilung. Der Gebäudeeigentümer ist damit ge­setz­lich verpflichtet, Messgeräte beziehungsweise Zähler für Heizung und Warmwasser zu installieren und anhand des gemessenen Verbrauchs abzurechnen. Die Heiz­kos­ten­ver­ord­nung legt für die Heizungs- und die Warm­was­ser­ab­rech­nung unterschiedliche Regeln fest.

Grundsätzlich geht sie nach vertraglichen Vereinbarungen vor - Ausnahme gibt es bei Gebäuden mit bis zu zwei Wohnungen, von denen eine der Vermieter bewohnt. Auch auf Wohn­ei­gen­tum ist die Heizkostenverordnung anzuwenden.


Home Staging

Der Begriff Home Staging beschreibt verkaufsfördernde Maßnahmen (sales promotion) für Immobilien: Die Prinzipien der Produktpräsentation - aus anderen Bereichen wie Mode oder Möbel bekannt - werden auf das Produkt Wohnung bzw. Haus übertragen. Dabei wird mithilfe von Möblierung und Dekoration die Aufmerksamkeit auf die Vorteile einer Immobilie gelenkt und die Wahrnehmung so positiv beeinflusst, dass aus Kauf- bzw. Mietinteressenten Käufern bzw. Mieter werden. 

Home Staging verbessert auch die Erstellung und Aufbereitung weiterer Entscheidungshilfen wie Fotos, Exposés, Immobilienvideos oder 3-D-Rundgängen. Interessenten können durch die Unterstützung möglicherweise leichter eine Entscheidung fällen, sodass sich unter Umständen die Vermarktung von Immobilien verbessert, indem sich Transaktionszeit verkürzt und ein besserer Preis realisieren lässt.

Denn 95 Prozent aller Kaufentscheidungen werden auf emotionaler Ebene getroffen - auch für das Produkt Immobilie gilt, dass es nicht nur gekauft wird, um ein Dach über dem Kopf zu haben. Mit dem Kauf sollen auch Werte befriedigt werden. z.B. Ästhetik, Sicherheit, Anerkennung oder Zufriedenheit. Um Menschen zu überzeugen, muss der Verkäufer die Werte seiner Zielgruppe kennen und sie über die sinnliche Wahrnehmung gezielt vermitteln. Dies gelingt mit einer zielgruppengerechten Inszenierung der Immobilie: Der Anbieter zielt auf den Bauch, um im Kopf etwas zu bewegen.

Home Staging nutzt dabei Erkenntnisse aus der Psychologie. Der HALO-Effekt beschreibt zum Beispiel das Phänomen, dass ein dominantes Merkmal andere überdeckt. Übertragen auf den Verkaufsablauf bei Immobilien heißt das - sehen Interessenten ein Zimmer mit (zu) vielen Möbeln, assoziieren sie damit automatisch „zu klein“. Die tatsächliche Größe des Raums nehmen sie nicht richtig wahr.

Beispiele, Tipps für die Auswahl von Home-Staging Agenturen, sowie ein deutschlandweites Anbieterverzeichnis gibt es beim Berufsverband für Home Staging in Deutschland DGHR e.V.


Hausverwalter

Der Begriff Hausverwalter beschreibt den Betreuer eines Hauseigentümers in allen, ein Hausgrundstück bzw. eine Immobilie betreffenden Angelegenheiten (daher wird synonym auch häufig der neuere Begriff des Objektbetreuers verwendet). Als Betreuer ist er Sachverwalter fremden Vermögens.

Bei den Leistungsbereichen ist zwischen:

  • regulären Leistungen (Grundleistungen), die der Verwalter ohne gesonderte Absprache mit dem Hauseigentümer erbringt,
  • zustimmungsabhängigen Leistungen und 
  • besonderen Verwaltungsleistungen

zu unterscheiden.

Die unter Punkt 1 und 2 zu erbringenden Leistungen sind durch eine vereinbarte Hausverwaltergebühr abgedeckt. Für die besonderen Leistungen kann der Verwalter zusätzliche Gebühren verlangen. Unter zustimmungsabhängige Leistungen fallen in der Regel die Durchführung von Mieterhöhungsverfahren, die sich nicht unmittelbar aus den Mietverträgen ergeben und die Durchführung von Instand­hal­tungs­maß­nah­men ab ei­nem zu bestimmenden Volumen.

Gegen gesonderte Ge­bühr werden vom Hausverwalter u. a. die Feststellung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, die Er­stel­lung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, die Vor­be­rei­tung, Über­wachung und Finanzierung von Um- und Aus­bau­ten, Moder­ni­sie­rungen und großen Instand­hal­tungs­maß­nah­men übernommen. Sofern der Haus­ver­wal­ter die hier­zu erforderliche Sachkunde besitzt, gehört zu den be­son­ders zu vergütenden Leistungen die Bewertung der verwalteten Immobilie.

Die Aufgabenbereiche des Hausverwalters können grundsätzlich auch in folgende Sektoren eingeteilt werden: 

  • der kaufmännisch-wirtschaftliche, 
  • der bautechnische, 
  • der vertraglich-juristische, 
  • der zwischenmenschlich-soziale und 
  • der architektonische Sektor.

Zum kaufmännisch-wirtschaftlichen Sektor zählen das Ver­mie­tungs­mana­gement und die Pflege der Miet­ver­hält­nisse, die Überprüfung und Buchung des Miet­zah­lungs­ein­gangs, Maßnahmen zur Verhinderung/Verringerung von Miet­aus­fällen, das objektbezogene Rechnungswesen mit Zah­lungs­ver­kehr, das Ver­sicher­ungs­wesen, die Beschäftigung und Überwachung der Hilfskräfte und die Ansammlung und Verwaltung einer Instandhaltungsrücklage. Bei Vermietung frei werdender Mieträume kann sich der Hausverwalter eines Maklers bedienen.

Zum bautechnischen Leistungsbereich gehören die Inspek­tion und Überwachung von Wartungsarbeiten, In­stand­set­zung und -haltung, die Abnahme der Handwerkerleistungen, die sach­liche Rechnungs­prüfung sowie die Begleitung der Pla­nung und Durchführung ener­ge­ti­scher Sanierungs- sowie von Aus-/Um­bau­maß­nah­men. Dem vertraglich-juristischen Sektor sind der Abschluss von Miet- und Wartungsverträgen, Ver­träge zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten usw. zuzuordnen. Der zwischenmenschlich-soziale Sektor umfasst alle Maß­nah­men, die für ein gutes Einvernehmen zwischen allen Mietern bzw. den Mietern und dem Hauseigentümer dienen. Hinzu beschreibt der Sektor Mittel der Kon­flikt­be­wäl­ti­gung, der Betreuung von Mietern in be­son­de­ren Fällen und der Durchführung von In­for­ma­tions­ver­an­stal­tung­en für Mieter.

Für die Bewältigung dieser umfangreichen Aufgaben bedienen sich Haus- bzw. Immobilienverwaltungen heutzutage umfassender Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie nahezu alle in ihre Hände gelegten Verwaltungsaufgaben digital abbilden können.

Die Verwaltergebühr wird in der Regel als Prozent-Satz der Mieteinnahmen vereinbart (Schwankungsbereich zwischen 2,5 und acht Prozent der Mieteinnahmen, je nach Größe und Mietniveau).


I...

Instandhaltung (Mietrecht)

Der Begriff Instandhaltung beschreibt alle Maßnahmen, die dazu beitragen, den ursprünglichen Zustand eines Objektes und aller Einrichtungen zum Zwecke des bestimmungsmäßigen Gebrauchs bzw. deren Funktionsfähigkeit zu erhalten.

Hierzu zählen neben Maßnahmen, die altersbedingte Abnutzungserscheinungen beseitigen, auch Wartungsarbeiten. Instandhaltung hat vorbeugenden Charakter. Es soll verhindert werden, dass "Instandsetzungsarbeiten" erforderlich werden. Dabei gilt - wer instand hält, braucht nicht instand zu setzen. Instandhaltung wird oft auch als Oberbegriff verwendet, der "Instandsetzung" mit umfasst (so z.B. die Zweite Berechnungsverordnung).

Im Mietrecht gehört die Instandhaltung zu den Hauptpflichten des Vermieters - sie ist in § 535 Abs.1 BGB festgeschrieben. Eine Mietimmobilie muss gebrauchsfähig und in vertragsgemäßem Zustand gehalten werden. Der Vermieter muss verhindern, dass der Gebrauch einer Immobilie durch Abnutzung oder Alterserscheinungen beeinträchtigt wird.

Die Instandhaltungspflicht schließt gemeinschaftlich genutzte Räume und Zugänge zur Mietimmobilie ein. Der Vermieter eines Gebäudes muss beispielsweise also auch für Beleuchtung im Treppenhaus sorgen, das defekte Schloss der Außentür erneuern und dafür sorgen, dass die Heizanlage funktioniert. Auch mögliche Gefahren wie z. B. marode Stromleitungen müssen beseitigt werden.


Instandsetzung

Der Begriff Instandsetzung beschreibt alle Maßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Immobilien und den darin verbauten technischen Anlagen, die deren Nutzung beeinträchtigen (können) und beinhaltet die Reparatur oder den Austausch von nicht funktionstüchtigen Baugruppen und einzelnen Anlagenteilen.

Mit den Arbeiten soll der ordnungsgemäße Zustand, insbesondere die Bewohnbarkeit von Immobilien wiederhergestellt werden. Das Ziel sowohl von Instandhaltung als auch Instandsetzung ist die Erhaltung oder die Wiederherstellung des ursprünglichen ordnungsgemäßen Zustandes und damit der Werterhalt von Immobilie.

Für die Instandsetzung ist der jeweilige Eigentümer verantwortlich (§ 14 Nr. 1 WEG). Er hat die Kosten in voller Höhe selbst zu tragen. Die Instandsetzung des Gemeinschafts­eigen­tums in einer WEG obliegt den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich. Im Rah­men ordnungsmäßiger Verwaltung beschließen sie nach § 21 Abs. 3 und Abs. 5 Nr. 2 WEG über "ordnungsgemäße" Maßnahmen der Instandhaltung und -setzung hinsichtlich Art, Umfang und Durchführung durch mehrheitliche Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.

 Ordnungsgemäß ist eine Instandsetzungs­maß­nahme dann, wenn sie der Wieder­her­stellung des ursprünglichen baulich-technischen Zustandes der Anlagen oder Einrichtungen einer Immobilie dient.

Durch das Kriterium „Bestandserhalt“ unterscheidet sich die „normale“ Instandhaltung und Instandsetzung von anderen Maßnahmen, also von der „modernisierenden Instandsetzung“ „Modernisierung“ und von „baulichen Veränderungen“.

Im Falle von Wohnungseigentümergemeinschaften kann in bestimmten Fällen gemäß § 22 Abs. 3 WEG auch eine so genannte moder­ni­sie­rende Instandsetzung mit Mehrheit beschlossen werden, wenn mit dieser Maßnahme bei grundsätzlich notwendiger Instand­set­zung eine technisch und wirtschaftlich sinnvollere Maßnahme durch­geführt wird. Dies gilt auch dann, wenn mit dieser Maß­nah­me bauliche Veränderungen verbunden sind.


Indexmiete

Mieter und Vermieter können – laut §557b BGB – eine sogenannte Indexmiete vereinbaren. Die Vertragsparteien stimmen dann überein, dass sich die Miete an den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland orientiert (Indexmiete). Je nach Situation des regionalen Wohnungsmarktes kann die Indexmiete für Vermieter und Mieter gegenüber einer nicht indexierten Miete Vor- und Nachteile mit sich bringen. Allerdings sind bei der Indexmiete auch bestimmte Regeln einzuhalten. So dürfen beispielsweise keine anderen Indizes für die Berechnung von Mieten verwendet werden.

Indexmieten wurden im Wohnimmobilienbereich lange Zeit selten vereinbart. In den letzten Jahren ist in einigen Großstädten eine zunehmende Vereinbarung von Indexmieten bei Neuvermietungen zu beobachten. Ein Grund besteht darin, dass dort die marktüblichen Mieten so schnell ansteigen, dass der örtliche Mietspiegel nicht mit den tatsächlich vor Ort gezahlten Mieten mithalten kann. Ein weiterer Grund besteht darin, dass eine Mieterhöhung im Rahmen der Indexmiete deutlich einfacher zu begründen ist als eine Mieterhöhung mit Hilfe des Mietspiegels. Nicht vergessen werden sollte aber, dass bei einer Indexmiete nicht nur Erhöhungen der Lebenshaltungskosten an den Mieter weitergegeben werden müssen – sondern genauso auch Senkungen.

Läuft die Vereinbarung einer Indexmiete, muss die Miete jeweils mindestens für ein Jahr gleichbleiben, wobei eine Erhöhung der Betriebskosten und Mieterhöhungen bei Modernisierungen trotzdem vorgenommen werden dürfen. Eine Mieterhöhung bei Modernisierung darf während der Indexmiete allerdings nur stattfinden, wenn die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen nötig geworden sind, für die der Vermieter nichts konnte – wie etwa neuen gesetzlichen Vorgaben.

Will der Vermieter die Miete an den Preisindex anpassen, muss er dies durch Erklärung in Textform dem Mieter bekannt geben. Die Erklärung muss enthalten:

  • Eingetretene Änderung des Preisindex,
  • jeweilige Miete oder
  • Erhöhung in einem Geldbetrag.

Ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung muss die erhöhte Miete gezahlt werden. Diese in § 557 b BGB geregelten Maßgaben sind nicht durch Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abänderbar. Die Vereinbarung einer Indexmiete schließt „normale“ Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach dem Mietspiegel aus.


J...

Jahresabrechnung (Wohnungseigentum)

Der Begriff Jahresabrechnung beschreibt die nach Ablauf eines Kalenderjahres vorzunehmende Aufstellung einer Abrech­nung über die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben im Rah­men der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.

Diese Abrechnung ist gesetzlich vorgeschrieben und vom Immobilienverwalter (§ 28 Abs. 3 WEG) in der Regel spätestens bis zum Ablauf von sechs Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums anzufertigen und in Rechnung zu stellen. Die Nichtvorlage oder vorsätzlich verspätete Vorlage der Abrech­nung kann eine vorzeitige Abberufung des Verwalters aus wich­ti­gem Grund rechtfertigen.  

Das Wohnungseigentumsgesetz selbst bestimmt keine Einzelheiten zu Form und Inhalt der Jahresabrechnung. Die richtige Form und Gestaltung der Abrechnung im Bereich von Wohnungseigentümergemeinschaften beschäftigt Eigentümer, Verwalter und Gerichte aber schon seit Jahren. Der Verband der nordrhein-westfälischen Immobilienverwalter (VNWI) hat sich, als größte berufsständische Interessenvertretung in NRW, des Themas angenommen und eine Musterabrechnung entwickelt, die auch vom Dachverband Deutscher Immobilienverwalter herausgegeben wird. Die Musterabrechnung des VNWI entstand in Zusammenarbeit mit dem am Urteil “44/09” beteiligten BGH-Richter und weiteren ausgewiesenen Experten aus Recht und Praxis.

Die Rechtsprechung hat sich dabei in zahlreichen Entscheidungen mit Einzelfragen befassen müssen und dazu einige wesentlichen Grund­inhalte der Abrechnung festgelegt.

Darunter beispielsweise, dass die:

  • vorgeschriebene Abrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben während des jeweiligen Kalenderjahres auszuweisen hat und sie keine Bilanz und keine Gewinn- und Verlustrechnung ist. Forderungen, Verbindlichkeiten und Rech­nungs­ab­gren­zun­gen gehören grundsätzlich nicht in die Abrechnung.
  • die Abrechnung aus der Gesamtabrechnung und den Einzel­ab­rechnungen für jeden einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer, besteht. Wobei die Verteilung der Einnahmen und Ausgaben auf die einzelnen Eigentümer nach dem gesetzlichen, dem abweichend vereinbarten oder beschlossenen Verteilungs­schlüssel vorzunehmen ist.

Die Prüfung der Jahresabrechnung soll gemäß § 29 Abs. 3 WEG durch den Verwaltungsbeirat erfolgen, sofern ein solcher von der Wohnungseigentümergemeinschaft gewählt wurde. Sie soll sich nicht nur auf die rein rechnerische, sondern auch auf die sachliche Richtigkeit erstrecken, so zum Beispiel auch auf die Richtigkeit verwendeter Verteilungsschlüssel. Ungeachtet der Prüfung der Abrechnung durch den Verwaltungs­beirat hat jeder Wohnungs­eigentümer das Recht, in die Abrechnungsunterlagen Einsicht zu nehmen, und zwar selbst noch nach erfolgter Beschlussfassung in der Wohnungseigentümerversammlung.  

Die Beschlussfassung hat über die Gesamt- und Einzelabrechnungen zu erfolgen. Andernfalls werden keine rechtswirksamen Zahlungspflichten begründet. Ist eine mehrheitlich beschlossene Abrechnung fehlerhaft, weil sie beispielsweise verkehrte Verteilungsschlüssel enthält, bedarf es dennoch der Anfechtung bei Gericht, um ihre Ungültig­erklä­rung zu bewirken. Es handelt sich insoweit um einen gesetzes­widrigen Mehrheitsbeschluss, der nicht nichtig, sondern nur anfechtbar ist. Erfolgt keine Anfechtung, ist auch eine fehlerhafte, rechtswidrige, aber mehrheitlich beschlossene Abrechnung wirksam und verpflichtet jeden Eigentümer zur Zahlung eventuell noch zu leistender Fehlbeträge wegen zu niedriger Voraus­zah­lungen.


Jahressperrfrist

Der Begriff Jahressperrfrist beschreibt die einjährige Frist, innerhalb der ein Vermieter nach einer Mieterhöhung die Miete kein weiteres Mal erhöhen darf. Geregelt ist dies in § 558 BGB (Mieterhöhung zur örtlichen Vergleichsmiete). Die Frist wird vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der letzten Mieterhöhung gerechnet. Dem Mieter darf vor Ablauf der Frist kein neues Mieterhöhungsverlangen zugehen.  

Erhält der Mieter während der Sperrfrist ein Mieterhöhungsverlangen, kann er dieses als gegenstandslos betrachten. Auch eine unter Beachtung der Frist vorgenommene Mieterhöhung setzt voraus, dass die Miete zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten gleichgeblieben ist (§ 558 Abs.1 BGB). Die Erhöhung darf also erst nach weiteren drei Monaten in Kraft treten.  

Folgende Ereignisse lösen in der Regel die Jahressperrfrist aus:

  • Neuabschluss eines Mietvertrages
  • Mieterhöhung
  • Eintritt eines neuen Mieters in den Mietvertrag bzw. Aufnahme eines zusätzlichen Mieters mit Zustimmung des Vermieters
  • Teilzustimmung eines Mieters zu einer Mieterhöhung

Nicht von der Jahressperrfrist betroffen sind Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 559 BGB) und Erhöhungen der Betriebskosten (§ 560 BGB) - dem Bundesgerichtshof zufolge löst eine einverständliche, vertragliche Mieterhöhung wegen einer Modernisierung nicht die Sperrfrist aus. Erforderlich ist jedoch, dass der Vermieter die wegen der Modernisierung vereinbarte Mieterhöhung in dieser Höhe auch einseitig nach § 559 BGB hätte durchsetzen können (Urteil vom 18. Juli 2007, Az. VIII ZR 285/06).

K...

Kaution (Mietkaution)

Unter dem Begriff Mietkaution versteht man eine Sicherheitsleistung, die der Vermieter vom Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses verlangen kann. Die Kaution ist sowohl im freifinanzierten als auch im öffentlich geförderten Wohnungsbau zulässig.  

Die Mietkaution darf höchstens drei Monatsmieten (Grundmiete ohne Betriebskosten) betragen - der Betrag der Kaution kann vom Mieter dabei in drei gleichen Monatsraten geleistet werden. Der erste Teilbetrag wird zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Die weiteren Teilzahlungen werden zusammen mit den unmittelbar folgenden Mietzahlungen fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).

Bei der Verwaltung der Mietkaution muss der Vermieter bestimmte Regeln einhalten. Sie ist, wenn diese Anlageform gewählt wird, auf einem gesonderten Konto, für das die üblichen Sparzinsen für Guthaben mit dreimonatiger Kündigungsfrist anfallen, anzulegen. Der Bundesgerichtshof hat 2015 klargestellt, dass ein einfaches gesondertes Konto nicht ausreicht. (Hintergrund: Die Kaution soll im Insolvenzfall vor dem Zugriff von Gläubigern des Vermieters geschützt sein) Dies ist bei einem einfachen Extra-Konto nicht der Fall. Es muss sich also nach außen erkennbar um treuhänderisch verwaltetes Vermögen handeln und das Konto muss als Mietkautionskonto bezeichnet sein (BGH, Beschluss vom 9.6.2015, Az. VIII ZR 324/14).

Seit 01.09.2001 erlaubt § 551 Abs. 3 BGB auch die Anlage der Mietkaution in anderen Anlageformen als dem klassischen Sparbuch. Erforderlich ist jedoch eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung der Anlageform. Die Anlage der Mietkaution muss dabei Erträge abwerfen, die die Sicherheit erhöhen und, soweit nicht im Rahmen der Sicherheit benötigt, nach Mietvertragsende dem Mieter zustehen und muss in jedem Fall vom Vermögen des Vermieters getrennt stattfinden, um insolvenzsicher zu sein.  

Die Mietrechtsreform 2013 hat dem Vermieter die Möglichkeit eröffnet, dem Mieter außerordentlich fristlos zu kündigen, wenn dieser mit einem Teil der Kaution in Verzug kommt, der der zweifachen Monatsmiete (ohne Betriebskosten) entspricht. Eine Abhilfefrist oder Abmahnung sind nicht erforderlich (§ 569 Abs. 2a BGB).  

Der Mieter hingegen darf die Zahlung der Kaution davon abhängig machen, dass ihm ein insolvenzfestes Konto genannt wird - er muss sich weder auf Barzahlung noch auf eine Überweisung der Kaution auf das herkömmliche private Konto des Vermieters einlassen. Das Versprechen des Vermieters, die in bar gezahlte Kaution später auf ein insolvenzfestes Konto einzuzahlen, reicht nicht aus.  

Die Guthabenzinsen für die Kaution unterliegen der Zinsabschlagsteuer. Den Kautionsbetrag einschließlich der Zinsen erhält der Mieter bei seinem Auszug zurück, vorausgesetzt, er hat alle Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis erfüllt. Wann die Kaution spätestens zurückgezahlt werden muss, ist bei den Gerichten umstritten. Dem Vermieter wird hier eine "Überlegungsfrist" eingeräumt. Diese ist dem Bundesgerichtshof zufolge einzelfallabhängig. Während manche Gerichte zwei bis drei Monate als angemessen ansehen, geht der BGH von einer bis zu sechsmonatiger Frist aus, die im Einzelfall überschritten werden kann. Dies gilt allerdings nur, wenn tatsächlich noch Forderungen aus dem Mietverhältnis offen sind, deren Höhe unklar ist.


Konkurrenzschutz

Der Konkurrenzschutz beschreibt die Pflicht des Vermieters zur Gewährung des ungestörten vertragsgemäßen Gebrauchs von Flächen und Räumen zum Betrieb eines gewerblichen oder freiberuflichen Betriebes und umfasst auch die Verpflichtung, keine Konkurrenten des Mieters in anderen Räumen des Mietgrundstücks oder auf unmittelbaren Nachbargrundstücken – soweit sie dem Vermieter gehören – anzusiedeln.

Der Konkurrenzschutz erstreckt sich jedoch nicht auf jegliche vom Mieter im Rahmen seines Gewerbes angebotene Artikel oder Leistungen, sondern nur auf den Kern des Sortiments (Hauptartikel) oder der Leistungen. Wettbewerb in angrenzenden Gebieten eines “Leistungsspektrums” können Mietern zugemutet werden, sofern die Parteien nicht ausdrücklich eine Ausweitung des Konkurrenzschutzes auf Nebenartikel vereinbart haben.

Bei Ladenlokalen ist, speziell wenn sie in Gewerbekomplexen angesiedelt sind, auf den Konkurrenzschutz zu achten. Dort, wo ein solcher Konkurrenzschutz besteht oder vertraglich eingeräumt wird, werden zunächst einmal die Ertragschancen des Mieters deutlich erhöht. Besteht kein Konkurrenzschutz, so ist mit überzogenem Wettbewerb innerhalb eines Gewerbeobjektes zu rechnen, der folglich zu weniger Umsätzen bei den Mietern sorgt - dies kann besonders dann problematisch sein, wenn Umsatzmieten vereinbart wurden.  

Gleichzeitig besteht speziell für Shopping-Center dabei aber auch die Gefahr, dass sich aufgrund des Konkurrenzschutzes unter Mietern eines größeren Komplexes Leerstände ergeben oder kein Wettbewerb mehr besteht, was zu höheren Preisen der angebotenen Waren, schlechtem Kundenservice und daraufhin auch zu einem sinkenden Publikumsinteresse führt.

Wird im Rahmen eines Gewerbemietvertrages ein Konkurrenzschutz vereinbart, ist genau auf die Formulierung zu achten. So ist bei der mietvertraglichen Vereinbarung eines Konkurrenzschutzes möglicherweise darauf zu achten, dass nicht nur auf „direkte“ oder „Hauptkonkurrenten“ einbezogen werden, sondern dass auch eine Sortiments- oder Leistungserweiterung bestehender benachbarter Betriebe beachtet wird. Ist vermieterseitig kein oder nur eingeschränkter Konkurrenzschutz gewünscht – wie oft in Shopping-Centern der Fall – sollte auch dies klar geregelt werden, da sonst ein ungeschriebener, vertragsimmanenter Konkurrenzschutz als Nebenpflicht aus dem Gewerbemietvertrag besteht.


Kündigung von Mietverträgen (Wohnraum)

Die Kündigung vom Mietvertrag, welcher zwischen zwei Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) auf unbestimmte Zeit geschlossen worden ist, kann grundsätzlich von einer der beiden Vertragsparteien durch eine ordentliche Kündigung, das heißt unter Einhaltung einer Kündigungsfrist, beendet werden. 

Dies bedeutet im Umkehrschluss, dass eine ordentliche Kündigung bei Zeitmietverträgen (beispielsweise für ein Jahr geschlossene Verträge) nicht möglich ist.  

Mietverträge kündigen durch den Mieter oder Vermieter 

Für die ordentliche Kündigung eines Mietvertrages bestehen gesetzliche Fristen und Formen: 

  • Die Kündigung eines Mietvertrages muss immer in schriftlicher Form erfolgen; 
  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss dem Empfänger möglichst persönlich zugestellt werden; ein Versand per Einschreiben – Rückschein ist daher ratsam (dabei ist zu beachten, dass bei Verweigerung der Annahme beziehungsweise nicht von der Post abgeholt, die Kündigung dennoch als zugestellt gilt); 

  • Die Kündigung eines Mietvertrags muss persönlich unterschrieben sein; 

  • Sollten mehrere Mieter beziehungsweise Vermieter vorhanden sein, so muss jeder dieser Vertragsparteien die Kündigung unterschreiben beziehungsweise im Kündigungsschreiben persönlich angesprochen werden; 

  • Der Mieter hat grundsätzlich eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten (eine kürzere Kündigungsfrist kann per Mietvertrag vereinbart werden); 

  • Die Kündigungsfrist des Vermieters richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses

  • Bis zu fünf Jahren -> drei Monate
  • Mehr als fünf Jahre -> sechs Monate
  • Mehr als acht Jahre -> neun Monate

Ein Sonderfall ergibt sich bei der Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen: der neue Eigentümer, der solch eine umgewandelte Wohnung erworben hat, darf dem Mieter gemäß § 577a Abs. 1 BGB erst nach drei Jahren kündigen.

Wohnung kündigen - Das Wichtigste in Kürze

  • Für Mieter mit einem unbefristeten Mietvertrag gilt unabhängig von der Mietdauer immer die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
  • Die Kündigung des Mietvertrags muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingegangen sein.
  • Die Kündigung muss immer schriftlich erfolgen.
  • Der Mieter muss die Wohnungskündigung nicht begründen. Unwichtig ist auch, wie lange er schon in der Wohnung oder dem Haus wohnt.
  • Der Vermieter darf nur in Ausnahmefällen kündigen. Hierbei gelten gestaffelte Kündigungsfristen. Diese Fristen reichen von 3 bis 9 Monaten je nach Länge des Mietverhältnisses.
  • Im Mietvertrag kann eine für den Mieter kürzere Kündigungsfrist vereinbart werden, für den Vermieter gibt es diese Möglichkeit jedoch nicht.

Begründung einer Kündigung seitens des Vermieters  

Gemäß § 573 Abs. 1 darf ein Vermieter grundsätzlich seinem Mieter nur dann kündigen, wenn er selbst ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Dieses Interesse ist nicht bei dem Wunsch nach einer Erhöhung des Mietzinses gegeben. Mögliche Gründe werden gemäß § 573 Abs. 2 definiert.

Demzufolge liegt das berechtigte Interesse vor, wenn

  • der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft verletzt hat;
  • der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder nahe Angehörige als Wohnraum benötigt („Eigenbedarf“);
  • dem Vermieter bei Fortbestehen des Mietverhältnisses wirtschaftliche Nachteile erleiden würde beziehungsweise
  • er dadurch an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung seines Grundstücks gehindert werden würde.

Möchte ein Vermieter das mit seinem Mieter bestehende Mietverhältnis kündigen, so hat er dies gemäß § 573 Abs. 3 BGB zu begründen.

Widerspruchsrecht des Mieters gegen die Kündigung - Mietvertrag

Der Vermieter hat zwar das Recht, seine Interessen bezüglich einer Beendigung des Mietverhältnisses anzugeben, doch dies bedeutet nicht, dass der Mieter generell sofort die Wohnung verlassen muss. Zunächst ist zu prüfen, ob der Mieter das Recht hat, der Kündigung zu widersprechen und darauf zu bestehen, dass das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Dies ist in jenen Fällen gestattet, die in § 572 BGB aufgeführt sind.

So hat der Mieter das Recht, der Kündigung zu widersprechen, wenn

  • die Kündigung für den Mieter beziehungsweise seine Familie eine Härte mit sich bringen würde, die auch unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen wäre;
  • bei vorliegender Härte diesbezüglich, dass ein angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu beschaffen wäre.

Der Widerspruch unterliegt der Schriftform und muss von allen Mietern, die den Mietvertrag unterschrieben haben, persönlich unterzeichnet werden. Die Frist zur Erhebung des Widerspruchs beträgt zwei Monate, sofern der Vermieter in seinem Kündigungsschreiben auf dieses Recht aufmerksam gemacht hat. Hat der Vermieter diesen Hinweis allerdings versäumt, hat der Mieter das Recht, auch noch zu einem späteren Zeitpunkt der Kündigung des Mietverhältnisses zu widersprechen.

Kündigungserklärung - Schriftform

Aufgrund der strengen Voraussetzungen des § 573 BGB muss eine ordentliche Kündigung auch den Kündigungsgrund beinhalten. Dieser muss dem Mieter nach § 568 BGB schriftlich mitgeteilt werden. Dieses Schriftformerfordernis dient zum einen der Klarstellung und zum anderen der Rechtssicherheit.

Vollstreckung der ordentlichen Kündigung bei einer Mietwohnung

Hat der Vermieter wirksam das Mietverhältnis gekündigt und der Mieter verlässt die Wohnung nicht, dann darf der Vermieter die Wohnung nicht ohne Räumungstitel räumen lassen.

Räumt der Vermieter jedoch ohne Gerichtsbeschluss die Wohnung, haftet er für den entstandenen Schaden. Dies hat der BGH nochmal im Jahr 2009 ausdrücklich entschieden (BGH Az. VIII ZR 45/09). Vielmehr muss er vor dem zuständigen Gericht eine Räumungsklage einreichen. Erst wenn das Gericht ein positives Urteil erlässt, darf der Vermieter vollstrecken und die Wohnung räumen lassen.


L...

Leerstand

Der Begriff Leerstand beschreibt in der Immobilienwirtschaft nicht genutzte bzw. unvermietete, aber unmittelbar beziehbare Flächen in Neubauten und Bestandsobjekten aus privatem oder öffentlichem Eigentum. Je nach Ursache und Dauer lässt sich der Leerstand in verschiedene Arten unterteilen. Dabei spricht man in erster Linie von latentem, strukturellen, konjunkturellen und spekulativen Leerstand.


Als latenter Leerstand werden Flächen bezeichnet, die zwar noch vermietet sind, vom Mieter jedoch nicht mehr genutzt und in der Regel zur Untervermietung angeboten werden.

Leerstände werden als strukturell bedingt klassifiziert, wenn Gebäudeflächen sowohl über einen Zeitraum von drei Monaten oder mehr nicht vermietet werden und leer stehen als auch keine Möglichkeit besteht, sie zu marktüblichen Preisen zu vermitteln bzw. zu vermieten. Derartige Leerstände sind oftmals in strukturell schwachen Regionen anzutreffen.

Konjunkturelle Leerstände sind ein Resultat aus Schwankungen im Verhältnis von Angebot und Nachfrage nach Gebäudeflächen. Nimmt die Nachfrage temporär im Verhältnis zum Angebot ab, was beispielsweise durch eine Rezession ausgelöst werden kann, nehmen die Leerstände entsprechend zu.

Spekulative Leerstände treten in Erscheinung, wenn Immobilien und Gebäudeflächen, für die zwar eine Nachfrage besteht, dennoch nicht verkauft oder vermietet werden. Die Ursache für derartige Leerstände liegt in den Renditeerwartungen des Eigentümers bzw. Investors. Mit der Perspektive, zu einem späteren Zeitpunkt höhere Renditen erwirtschaften zu können wird eine Nutzung der Flächen verhindert.

Aufwendungen für Immobilien können steuerlich nur dann berücksichtigt werden, wenn die Immobilie vermietet werden soll - steht das Objekt vor dem Verkauf leer, können die Kosten grundsätzlich mangels Weitervermietungsabsicht steuerlich nicht berücksichtigt werden. Unter Umständen kann der längerfristige Leerstand einer Wohnung von den Wohnungsämtern als Zweckentfremdung von Wohnraum angesehen werden. In einem solchen Fall drohen dem Vermieter Bußgelder.

Stehen in einem Mehrfamilienhaus einzelne Mietwohnungen leer, kann der Vermieter nicht einseitig den Umlageschlüssel für die Betriebskosten so abändern, dass die Anteile der leeren Wohnungen auf die verbliebenen Mieter umgelegt werden. Dies entschied der Bundesgerichtshof (Urt. v. 31.5.2006, Az. VIII ZR 159/05).


Lebenszykluskosten

Lebenszykluskosten beschreiben die totalen Kosten eines Systems (hier von Immobilien) während seiner gesamten Lebensdauer. Der Lebenszyklus einer Immobilie beginnt mit ihrer Pla­nung, setzt sich in der Realisierung der Planung fort, um in die Hauptphase, die Nutzung, einzumünden. Die vierte Phase bezieht sich auf die Verwertung nach Abbruch des Gebäudes.  

Die Lebenszykluskosten unterteilen sich demnach in Bau-, Nutzungskosten und Kosten für Rückbau und Entsorgung. Als Herstellungskosten gelten alle Kosten von der Projektentwicklung über die Herstellung bis zur Übergabe des Gebäudes. Die Kosten nach Übergabe bzw. Inbetriebnahme bis zum Abriss werden als Folgekosten bezeichnet. Um besonders die während der Nutzungsphase von Immobilien anfallende Kosten für die Bewirtschaftung zu optimieren empfiehlt sich der Einsatz digitaler Lösungen für das Immobilienmanagement.

Bei dieser ganzheitlichen und den ganzen Lebenszyklus einer Immobilieninvestition übergreifenden Betrachtungs­weise spielt der Aspekt der Lebenszykluskosten eine entscheidende Rolle. Parallel zur Baukostenplanung und der Baunutzungsplanung werden alle weiteren entstehenden Kosten erfasst. Nachdem die Baufolgekosten eines Gebäudes während der Nutzungsphase die ursprünglichen Investi­tions­kosten um ein Vielfaches übersteigen, ist es erfor­der­lich, dies schon bei der Investitionsplanung zu berücksichtigen.  

Höhere Bauinvestitionskosten während der Bauphase können dazu beitragen, die Baufolgekosten während der Nutzungsphase im Vergleich zur Baukostensteigerung überproportional zu senken. Ziel des sog. Life-Cycle-Costing ist es, durch Planung, Steuerung und Kontrolle die gesamten Kosten eines Gebäudes über dessen gesamten Lebenszyklus zu minimieren.

M...

Mietvertrag

Der Begriff Mietvertrag ist als eigener Vertragstyp im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ausgiebig geregelt - das spezielle Wohnungsmietrecht ist in den §§ 549 – 577a mit zum großen Teil zwingenden Vorschriften zusammengefasst. Er ist ein Vertrag zwischen Vermieter und Mieter - der Mietvertrag kommt durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme) zustande. Mit ihm verpflichtet sich ein Vermieter, einem Mieter gegenüber, ihm eine Mietsache bzw. Immobilie während der Mietzeit zum Gebrauch zu überlassen.

Der Vermieter hat die Immobilie bzw. Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen, der es dem Mieter ermöglicht, sie so zu benutzen, wie es vertraglich vorgesehen ist, zum Beispiel als Wohnung, als Geschäftsimmobilie oder als Garage und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten - diese gesetzlichen Pflichten sind die Hauptpflichten des Vertrags.

Der Mietvertrag ist also ein gegenseitiger Vertrag mit wechselseitigen Pflichten. Er ist grundsätzlich formfrei. In diesem Zusammenhang ist jedoch die Sondervorschrift des § 550 BGB zu beachten. Ein Verstoß gegen diese Regelung bewirkt, dass ein eigentlich befristetes Mietverhältnis über Wohnraum für unbestimmte Zeit gilt. Ist bei einem Wohnungsmietvertrag eine Laufzeit von über einem Jahr vorgesehen, bedarf er der Schriftform - wird der Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gilt er für unbestimmte Zeit. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig.

Hinsichtlich der Laufzeit des Mietvertrages gibt es eine Reihe von Gestaltungsmöglichkeiten (Mietvertrag mit unbestimmter Laufzeit, Zeitmietvertrag mit fester Laufzeit, Ausschluss des gegenseitigen Kündigungsrechts für eine bestimmte Zeit). Gewerberaummietverträge enthalten häufig Mietvertragsverlängerungsoptionen zu Gunsten des Mieters. Es können auch unterschiedliche Mietanpassungsmöglichkeiten vereinbart werden: Anpassung jeweils an die Vergleichsmiete, Staffelmiete, Indexmiete, Betriebskostenanpassungen. Beim Gewerbemietvertrag kommen alle weiteren nach dem Preisklauselgesetz zulässigen Anpassungsmöglichkeiten hinzu. Mietkautionen sind in Wohnraummietverträgen auf drei Monatsmieten begrenzt. In Gewerberaummietverträgen gibt es keine Begrenzung.

Soweit ein Mieter Mieträume mit Einrichtungsgegenständen versehen hat, muss er sie bei Beendigung des Mietverhältnisses wegnehmen. Er muss die Mietsache in dem Zustand zurückgeben, in dem er sie erhalten hat – abgesehen von den üblichen Gebrauchsspuren natürlich. Soweit sie nicht unter Vollstreckungsschutz fallen, steht dem Vermieter ein Pfandrecht an diesen Gegenständen zum Ausgleich von Mietforderungen zu. Der Mieter haftet für Schäden an den Mieträumen, die nicht auf normale Abnutzung zurückzuführen sind.

Will der Mieter die Mietsache verändern, muss der Vermieter zustimmen. Fehlt die Zustimmung, kann der Vermieter unter Umständen sogar fristlos kündigen. Bei Auszug muss der Mieter die Veränderung rückgängig machen - er muss den alten Zustand wiederherstellen. Die Erlaubnis des Vermieters, die Veränderung vorzunehmen, bedeutet demnach nicht gleichzeitig seine Zustimmung, dass der Mieter die Wohnung im geänderten Zustand zurückgeben darf. Der Vermieter kann den Rückbau verlangen. Er kann auch die Änderung akzeptieren und auf den Rückbau verzichten, muss dem Mieter dann einen Ausgleich dafür zahlen. Es empfiehlt sich dringend, schon vor der Änderung der Mietsache durch den Mieter eine Regelung darüber zu treffen, in welchem Zustand die Mietsache zurückgegeben werden muss.


 

Mischnutzung

Von einer Mischnutzung von Immobilien ist die Rede, wenn in einem Objekt sowohl vermietete Wohnungen als auch Gewerberäume (Ladenlokale, Büros) vorhanden sind. Hier gelten dann Besonderheiten bei der Abrechnung der Betriebskosten.

Für die Abrechnung der Betriebskosten müssen diese hierbei meist getrennt umgelegt werden – häufig werden dabei die Betriebskosten für die gewerbliche Nutzung ermittelt und von den Gesamtkosten abgezogen.

Die verbleibenden Betriebskosten werden dann nach dem mit den Mietern vereinbarten Umlageschlüssel auf die einzelnen Mietwohnungen aufgeteilt. Auf diesen Vorwegabzug kann nur dann verzichtet werden, wenn durch den Gewerbebetrieb keine besonders hohen Betriebskosten entstehen oder diese den Kosten bei der Wohnnutzung entsprechen. Geringfügige Mehrbelastungen sind nach einem Urteil des Landgerichts Braunschweig (ZMR 2003, 114) den Mietern jedenfalls zumutbar. Nicht mehr geringfügig sollen Mehrkosten durch den Gewerbebetrieb sein, welche die Gesamtbetriebskosten des Gebäudes um mehr als drei Prozent übersteigen (Landgericht Aachen, 11.08.2006, Az. 5 S 68/06).

Der Bundesgerichtshof entschied mit Urteil vom 8.3.2006, dass kein Vorwegabzug der Betriebskosten der Gewerbeflächen erfolgen müsse, wenn durch diese Flächen keine erheblichen Mehrkosten anfielen. Auch habe ein Wohnungsmieter in dem gemischt genutzten Gebäude keinen Anspruch auf Zusendung von Kopien aller Abrechnungs- und Betriebskostenbelege. Eine Einsichtnahme im Büro des Vermieters reiche aus – zumindest, wenn dieses sich in der gleichen Stadt befände (BGH, Az. VIII ZR 78/05).

Der Begriff Mischnutzung wird auch für Objekte verwendet, bei denen innerhalb der gleichen Einheit eine gewerbliche und eine Wohnnutzung stattfinden. Dies kann z.B. bei einer Werkstatt oder einem Laden mit dazugehöriger Wohnung der Fall sein. Problematisch ist bei derartigen Objekten die Vertragsgestaltung. Ein Gewerbemietvertrag ohne Mieterschutz wird der Wohnnutzung nicht gerecht. In einigen Fällen kann trotz Abschluss eines Gewerbemietvertrages das Wohnraummietrecht zur Anwendung kommen. Dies richtet sich nach der vertraglich zwischen den Parteien verabredeten Nutzung des Objektes bzw. dem Vertragszweck.

Wenn der Mieter in den Mieträumen hauptberuflich und in selbstständiger bzw. freiberuflicher Tätigkeit seinen Lebensunterhalt erwirtschaftet, ist das Gewerberaummietrecht anwendbar. Wird jedoch z.B. ein Gewerbemietvertrag über ein Loft mit einem Hobbykünstler abgeschlossen, der im Objekt wohnt und künstlerisch arbeitet, aber außerhalb der Wohnung seinem Beruf nachgeht, gilt das Wohnraummietrecht (vgl. Oberlandesgericht Düsseldorf, Urteil vom 16.04.2002, Az. 24 U 199/01). Wichtig ist bei derartigen Objekten ferner die rechtzeitige Prüfung, ob eine Mischnutzung vom Bebauungsplan her zulässig ist. Bei der Vertragsgestaltung ist hier besonders darauf zu achten, dass der Vertrag auf das Objekt abgestimmt ist, z.B. sollte ein Gewerbemietvertrag die vom Mieter geplante Nutzung erlauben und notwendige Umbauten zulassen.

N...

Nutzungsart

Unter dem Begriff Nutzungsart versteht man in der Immobilienwirtschaft die Art und Weise, wie eine Immobilie während ihres Betriebs genutzt werden. Dabei unterscheidet man in zwei wesentliche Nutzungsarten - Wohnen und Gewerbe. Zu dem Segment Gewerbe gehören klassischerweise u. a. Büroimmobilien und Handelsimmobilien, aber auch Industrieimmobilien, wie z. B. Produktions- und Logistikimmobilien.

Diese allgemeinen Nutzungsarten Wohnen, Büro, Handel und Industrie lassen sich wiederum unterteilen in unterschiedliche Immobilienarten, wie Einfamilienhäuser, Reihenhäuser, Shopping-Center, Bürohochhäuser, Business-Center, Industrie- und Forschungszentren.

Neben den klassischen Nutzungsarten und den dazugehörigen Immobilien gibt es Spezialimmobilien. Dies sind insbesondere Betreiberimmobilien, zum Beispiel gastronomische Einrichtungen, Hotels, Seniorenresidenzen, Kliniken, Flughäfen, Bahnhöfe oder andere Infrastruktur- oder Freizeitimmobilien. Die Nutzungsart wird in der Regel durch die Bauleitplanung (Flächennutzungsplan und Bebauungsplan) festgelegt und nimmt Einfluss auf den Wert der Immobilie.

Neben den in einer Bauleitplanung beschriebenen, gemischt genutzten Gebieten gibt es auch gemischt genutzte Immobilien. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn in einem Wohngebäude im Erdgeschoss Gewerbe betrieben wird oder sich bei gemischt genutzten gewerblichen Immobilien z. B. Kanzleien oder Praxen in einem Gebäude mit Gastronomie befinden - aufgrund der unterschiedlichen Besteuerung dieser Segmente ist dies ein wichtiger Faktor.
Eine derartige Kombination unterschiedlicher Immobilienkonzepte mit verschiedenen Nutzungsarten, untergebracht in einer Immobilie wird immer häufiger.

Wohnungen dürfen von Mietern nicht gewerblich genutzt werden, jedoch dürfen normale Büroarbeiten in gewissem Umfang und wie es der Verkehrssitte entspricht, auch in der Wohnung erledigt werden. Eine Änderung der Nutzungsart kann je nach Landesbauordnung des jeweiligen Bundeslandes einer Baugenehmigung bedürfen, sollte die Nutzungsänderung nicht genehmigungsfrei oder verfahrensfrei sein.


Nachmieterklausel

Die Nachmieterklausel beschreibt die Regelung in einem Mietvertrag, nachdem ein Mieter mit der Benennung eines Nachmieters vorzeitig aus einem Mietverhältnis entlassen werden kann. Ohne Nachmieterklausel im Mietvertrag besteht in der Regel kein Anspruch des Mieters auf eine derartige vorzeitige Entlassung aus dem Mietverhältnis. Man unterscheidet die echte und die unechte Nachmieterklausel.

Echte Nachmieterklausel: Der ausscheidende Mieter hat einen Anspruch darauf, dass der Vermieter den Nachmieter akzeptiert. Das gilt nicht, wenn wichtige sachliche Gründe in der Person oder hinsichtlich der Finanzlage des Nachmieters dagegensprechen.

Unechte Nachmieterklausel: Dem Mieter wird lediglich das Ausscheiden aus dem Mietverhältnis ermöglicht. Ob der Vermieter mit dem angebotenen Nachmieter einen Vertrag abschließt oder nicht, ist seine eigene Entscheidung. Meist sieht die Klausel die Benennung von mindestens drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässigen Nachmietern vor. Akzeptiert der Vermieter keinen der drei, ohne einen wichtigen sachlichen Grund zu nennen, muss er den Mieter aus dem Vertrag entlassen.

Welche Klausel im Einzelfall vereinbart wurde, muss im Zweifel durch Vertragsauslegung ermittelt werden. Im Gewerbemietvertrag kann vereinbart werden, dass der Mieter den Vertrag mit allen Rechten und Pflichten auf einen Nachmieter übertragen darf, sofern in dessen Person oder Geschäftszweck kein triftiger Grund für eine Ablehnung vorliegt. Laut Bundesgerichtshof muss hier jedoch tatsächlich eine Übertragung mit allen Rechten und Pflichten stattfinden; es darf also nicht der Vertragsinhalt geändert und z. B. ein befristeter Vertrag in einen unbefristeten umgewandelt werden (Urteil vom 16.02.2005, Az. XII ZR 162/01).

Zur Übertragung auf den Nachmieter gibt es beim Gewerbemietvertrag zwei Möglichkeiten: Einen dreiseitigen Vertrag unter Einbeziehung des Vermieters oder einen zweiseitigen zwischen altem und neuem Mieter. Diesem muss der Vermieter zustimmen. Die Zustimmung ist an keine besondere Form gebunden – auch nicht, wenn laut ursprünglichem Mietvertrag Änderungen oder Ergänzungen der Schriftform bedürfen. Laut OLG Düsseldorf ist die Zustimmung nicht als Änderung oder Ergänzung des ursprünglichen Mietvertrages anzusehen. Im verhandelten Fall reichte eine mündliche Zustimmung aus. Der neue Mieter kann sich bei erteilter Zustimmung des Vermieters in einem solchen Fall nicht auf eine unwirksame Absprache berufen und muss die vereinbarte Miete zahlen (OLG Düsseldorf, Urteil vom 08.05.2007, Az. I-24 U 128/06).

O...

Optionsrecht (Mietvertrag)

Der Begriff Optionsrecht beschreibt eine Vereinbarung im Mietvertrag zwischen Vermieter und Mieter. Man unterscheidet zwei Arten von Optionen. Die Begründungsoption berechtigt die begünstigte Vertragspartei ein bestimmtes Mietverhältnis (erstmalig) in Kraft zu setzen. Die Verlängerungsoption berechtigt die begünstigte Vertragspartei, durch einseitige Erklärung das Vertragsverhältnis zu verlängern.  

Bei einer Begründungsoption behält sich eine Partei die Entscheidung vor, ob und wann der Mietvertrag in Kraft gesetzt wird, z.B. weil noch behördliche Genehmigungen für die Aufnahme des Gewerbebetriebes fehlen oder noch Umbaumaßnahmen vorzunehmen sind.

Bei der Verlängerungsoption soll der Mieter die Möglichkeit, sprich die Option haben, nach Ablauf der vereinbarten Mietzeit das Mietverhältnis durch einseitige Erklärung, um eine bestimmte Zeit zu verlängern.   

Da die Option ein verbindliches Verlängerungsangebot des Vermieters darstellt, braucht es der Mieter nur noch anzunehmen. Auf die Zustimmung des Vermieters kommt es dann nicht an. Es genügt, dass der Mieter erklärt, er möchte das Mietverhältnis fortsetzen. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, können die Mieter das Optionsrecht nur gemeinsam ausüben.

Die Verlängerungsoption muss vom Mieter ausdrücklich erklärt werden; das bloße Weiterzahlen der Miete genügt zur Ausübung der Option nicht. Ist eine längere Optionszeit als ein Jahr vereinbart, bedarf die Vereinbarung der Schriftform. Im Regelfall vereinbaren die Parteien eine Frist zur Ausübung des Optionsrechts, beispielsweise spätestens drei Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Ist keine solche Frist vereinbart, gilt eine angemessene Frist. Die Option muss jedoch auf jeden Fall vor Beendigung des Mietvertrages ausgeübt werden. Nimmt der Mieter die Option in Anspruch, wird das bisherige Mietverhältnis für den vereinbarten Zeitraum fortgeführt. Das Optionsrecht erledigt sich spätestens mit Ablauf des um die Optionszeit verlängerten Mietvertrages, es sei denn, die Parteien vereinbaren eine weitere Option.


Objektrendite

Der Begriff Objektrendite beschreibt eine aus der Immobilienwirtschaft stammende Kennziffer, die das Verhältnis vom Reinertrag zu den Anschaffungskosten einer Immobilie darstellt. Sie gibt einen groben Überblick über die Attraktivität einer Immobilieninvestition.  

Je höher die Objektrendite ist, desto attraktiver ist die Immobilieninvestition. Die Objektrendite beruht auf einer langfristigen Prognoserechnung für eine lange Anlagedauer. In die Objektrendite fließen dann auch Annahmen über die künftigen Miet- und Kostensteigerungen mit ein. Die Objektrendite soll v. a. den Vergleich zwischen verschiedenen Immobilien erleichtern und es wird deshalb eine Anschaffung komplett mit Eigenmitteln unterstellt. Die Finanzierung wird nicht berücksichtigt, weil sie ohnehin nichts über die Immobilie selbst aussagt.  

Zu beachten ist jedoch, dass eine anfänglich hohe Objektrendite durch künftig notwendige werterhaltende Investitionen schnell aufgezehrt werden kann. Bei der Objektrendite sollten daher Folgekosten unbedingt berücksichtigt werden. Als Faustregel gilt: Je älter eine Immobilie ist, desto höher sind die Folgekosten. Besondere bautypische Eigenarten einer Immobilie können ebenfalls zu höheren Folgekosten führen und sollten bei der Berechnung der Objektrendite Berücksichtigung finden. Solche Folgekosten können bereits in Form einer wertmäßig berücksichtigten Rücklage in die Bewirtschaftungskosten mit aufgenommen werden.

P...

Property-Management

Der Begriff Property Management beschreibt die Erbringung von professionellen Dienstleistungen für die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien innerhalb der Immobilien- und Wohnungswirtschaft. Es bezieht sich also nicht auf die Investment- oder Portfolioebene, sondern immer auf die konkrete Objektebene.  

Dabei handelt es sich um das ganzheitliche, nachhaltige und lebenszyklusorientierte Management von Immobilien, insbesondere das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Immobilien zum Zwecke eines langfristigen optimalen Einsatzes der Ressource Immobilie über den ganzen Lebenszyklus.  

Meist befasst das Property Management sich mit der kaufmännischen Verwaltung großer Immobilienbestände. Zu den primären Serviceleistungen gehören alle buchhalterischen Aufgaben, wie beispielsweise die Objekt- und Mietenbuchhaltung, Betriebs- und Nebenkostenabrechnung, Monats- und Jahresabschlüsse, die Budgetplanung, aber auch eine Umsatzsteuervoranmeldung und das Forderungsmanagement.

Insbesondere Eigentümer und Nutzer von Immobilien haben einen gesteigerten Bedarf an Transparenz und Wirtschaftlichkeit ihrer Gebäude. Sowohl die Optimierung des Zeitaufwands und des Einsatzes von Geldmitteln für die Verwaltung von Immobilien als auch die Sicherung von Qualität und die optimale Dokumentation mithilfe von
Softwarelösungen für das Immobilienmanagement sind im ureigenen Interesse der Besitzer, der Mieter und somit auch der Verwalter von Gebäudebeständen jeglicher Größe.

Diese Anforderungen machen das Property Management zu einem komplexen Aufgabenbereich, der mit dem Einsatz adäquater Softwarelösungen innerhalb eines Unternehmens stattfinden kann, aufgrund seiner Komplexität aber häufig als Service von spezialisierten Drittanbietern in der Immobilienwirtschaft ausgeführt wird.


Portfoliomanagement

Unter dem Begriff Portfoliomanagement (auch: Assetmanagement/Investment Management) versteht man ein Instrument der strategischen Unternehmensführung. Zerlegt man den Begriff „Portfoliomanagement“ in seine Bestandteile, kommt man zu dem Ergebnis, dass es sich um das Managen, also um das Planen – Steuern – Kontrollieren eines Portfolios handelt. In der Immobilienbranche bedeutet das Portfoliomanagement ein aktiv geplantes und gesteuertes auf dauerhafte Gewinnoptimierung ausgerichtetes Management eines Immobilien- bzw. Vermögensbestandes.  

Klassischerweise beschäftigt sich die Portfoliomethode mit der optimalen Zusammensetzung eines Wertpapierportfolios. Auf die Produkte eines Unternehmens übertragen wird die Portfoliomethode für die Produktdiversifikation eingesetzt, indem die Ertragschancen den Risiken gegenübergestellt werden. Mit dem Ziel, ein möglichst stabiles Unternehmen zu erreichen, wird nicht das einzelne Produkt, Wertpapier oder die einzelne Immobilie isoliert betrachtet, sondern die Beziehungen in der Gesamtheit der einzelnen Portfolioelemente stehen im Mittelpunkt der Betrachtung.

In den letzten Jahren wurden in Deutschland auch Immobilien Betrachtungs- und Handlungsgegenstand des Portfoliomanagements. Die einzelnen Immobilien werden analysiert und vorausschauend auf mittel- und langfristige Chancen und Risiken überprüft. Je nach Ergebnis werden bestimmte Immobilien behalten, optimiert oder verkauft und/oder durch weitere Objekte ergänzt.  

Ein gutes Gesamtportfolio zeichnet sich jedoch dadurch aus, dass die Anlagemischung aus Kapitalmarktpapieren und Immobilien besteht. Man spricht von einem "multi asset portfolio". Die Einbeziehung der Immobilien setzt voraus, dass das Transparenzgefüge auf dem Immobilienmarkt ein nachvollziehbares Portfoliomanagement ermöglicht.

Normalerweise werden Portfolien in einem zweidimensionalen System dargestellt. Das Modell der Boston Consulting Group stellt den relativen Marktanteil dem Marktwachstum gegenüber und „positioniert“ die einzelnen Produkte gemäß diesen Kriterien in einer Matrix. Für die Performance eines Immobilienportfolios sind drei Dimensionen wichtig:

  • Wirtschaftlicher Erfolg der Immobilie (Rentabilität, Mietertrag, Leerstand, Marktwert)
  • Standortqualität (Marktbeschaffenheit, Marktattraktivität)
  • Objektstandard (nachfragerelevante Faktoren, baulicher Zustand)

Für die Analyse und das optimale Management ihres Portfolios bedienen sich Unternehmen der Immobilienwirtschaft häufig Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen ein effizientes Reporting abgebildet werden sowie dementsprechende Maßnahmen ergriffen und gesteuert werden können.

Q...

Qualitätsmanagement

Der Begriff Qualitätsmanagement beschreibt die bestmögliche Steuerung der Gesamtheit an Eigenschaften und Merkmalen eines Produkts oder einer Tätigkeit zur Erfüllung gegebener, festgelegter und vorausgesetzter Erfordernisse eines Unternehmens.

Qualitätsmanagement wird in der ISO-Norm 8402 wie folgt beschrieben: "Alle Tätigkeiten der Gesamtführungsaufgabe, welche die Qualitätspolitik, Ziele und Verantwortungen festlegen, sowie diese durch Mittel wie Qualitätsplanung, Qualitätslenkung, Qualitätssicherung und Qualitätsverbesserung im Rahmen des Qualitätsmanagements verwirklichen."

Dies kann nur erfolgen, wenn allen Beteiligten bewusst ist, dass sämtliche Bemühungen darauf ausgerichtet werden müssen, eine Übereinstimmung mit den Kundenerwartungen und des Produktes zu erzielen, damit Produkte entstehen können, welche die Käufer / Kunden zufrieden stellen.

Qualitätsmanagement ist also eine Form von Prozessmanagement und bezieht sich damit auf alle Abläufe, Tätigkeiten und Vorgänge, die auch im Immobilienmanagement miteinander zusammenhängen und dazu beitragen, Dienstleistungen zu erbringen. Es stellt Ziele auf, erhebt und prüft Arbeitsabläufe, analysiert vorgefundene Schwachstellen und sichert die angestrebten Ergebnisse langfristig.  

Das Wesentliche eines gelungenen Qualitätsmanagements ist die Prozessqualität. Mithilfe von
Softwarelösungen für das Immobilienmanagement kann diese Prozessqualität heutzutage überwacht, optimiert und bewertet werden.


Qualifizierter Mehrheitsbeschluss

Der “qualifizierter Mehrheitsbeschluss” beschreibt einen Begriff aus dem Wohnungseigentümergesetz. Die Wohnungseigentümer entscheiden über Angelegenheiten der Ver­wal­tung des ge­mein­schaft­li­chen Ei­gen­tums in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer-Ver­samm­lung durch Be­schluss. In An­ge­le­gen­hei­ten der or­dnungs­ge­mä­ßen Ver­wal­tung und des ord­nungs­ge­mä­ßen Ge­brauchs reicht dazu die ein­fa­che Mehr­heit der in der bes­chluss­fä­hi­gen Ver­samm­lung an­we­sen­den und ver­tre­tenen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer. Et­was an­de­res gilt dann, wenn nach dem Ge­setz oder nach einer Ver­ein­ba­rung an­de­re Mehr­hei­ten er­for­der­lich sind.

So ist beispielsweise gemäß § 16 Abs. 4 WEG für eine von § 16 Abs. 2 WEG ab­wei­chen­de Kos­ten­ver­tei­lung bei In­stand­hal­tungs- und In­stand­set­zungs­maß­nah­men sowie bei bau­li­chen Ver­än­de­run­gen und Mo­der­ni­sie­rungs­maß­nah­men eine quali­fi­zier­te Mehr­heit, und zwar eine dop­pelt qua­li­fi­zier­te Mehr­heit er­for­der­lich. Das be­deu­tet, dass in diesem Fall eine Drei­vier­tel-Mehr­heit nach Köp­fen er­for­der­lich ist, die zu­sätz­lich mehr als die Hälf­te der Mit­eigen­tums­an­tei­le ver­tre­ten.

Ebenso kann durch Vereinbarung geregelt werden, dass bauliche Veränderungen grund­sätz­lich mit einer Zwei­drit­tel-Mehr­heit be­schlos­sen werden können.

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Real Estate Asset Management

Der Begriff Real Estate Asset Management (REAM) lässt sich vereinfacht unter dem Begriff der Verwaltung von Immobilienvermögen zusammenfassen. Das REAM stellt hierbei einen Teilbereich des Asset Managements dar, das allgemein für die Vermögensverwaltung verschiedener Anlageformen steht.  

Im Gegensatz zum puren Real Estate Investment Management, bei dem ausschließlich An- und Verkaufsentscheidungen zur Optimierung der Struktur des Immobilieneigentums im Vordergrund stehen, befasst sich das Real Estate Asset Management speziell mit der Anlageform „Immobilie“ und kann als das strategische Objektmanagement eines Immobilienbestandes im Interesse des Eigentümers während der Halte- und Nutzungsphase und an den Schnittstellen zur Konzeptions-, Beschaffungs- sowie Verwertungsphase verstanden werden.  

Im Fokus steht dabei die Immobilie als Anlageobjekt, das es entsprechend der Zielsetzung des Werterhalts und der Wertsteigerung proaktiv zu managen gilt. Aus diesem Grund werden bei der Thematisierung des Real Estate Asset Management des Öfteren auch die Managementfunktionen der Planung, Steuerung, Führung und Kontrolle im Zuge der Immobilienbetreuung hervorgehoben. Hierzu zählen auch Maßnahmen der Entwicklung von Bestandsimmobilien, einschließlich möglicher Revitalisierungsmaßnahmen. Zu den wertsteigernden Maßnahmen gehören auch Ertragsverbesserungen durch Ausschöpfung vorhandener Mietreserven und Kosteneinsparungen - häufig unterstützt von Softwarelösungen für das Immobilienmanagement und immer mit dem Ziel einer Performanceoptimierung des Immobilienbestandes.


Reporting in der Immobilienwirtschaft

Unter dem Begriff Reporting wird generell der Prozess der Organisation von grundlegenden statischen und dynamischen Informationen verstanden, um die Entscheidungsfindung des Managements zu unterstützen.

Dient ein Reporting der Information von Anteilseignern, spricht man vom Value Reporting. Dieses zeigt auf, wie sich der Wert des Unternehmens entwickelt hat und erlaubt Rückschlüsse auf die künftigen Entwicklungsmöglichkeiten. Nach diesem soll das Management jegliche unternehmerische Entscheidung so treffen, dass das Einkommen und die Vermögensposition des Eigenkapitalgebers verbessert werden.

Das Reporting bildet in der Regel die Vergangenheit des Unternehmens ab und ist ein Teilbereich des Controllings. Letzteres bezeichnet die Unternehmenssteuerung auf Basis des vorhandenen Informationsmaterials, welches das Reporting liefert. Das Controlling ist auf die Zukunft des Unternehmens ausgerichtet. Bei Kapitalanlagen gehört das Reporting zu den Leistungen, die eine Service-KVG für das von ihr betreute Investmentvermögen, etwa einen Immobilienfonds, erbringt. Viele Fonds müssen seit einigen Jahren Bilanzen nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellen, da sie als kapitalmarktorientierte Unternehmen gelten. Diese Bilanzierung ist deutlich aufwändiger als diejenige nach dem Handelsgesetzbuch (HGB).

In der Immobilienwirtschaft gehört das Reporting daher mittlerweile zum Alltag. Reports dienen dem Immobilienmanagement als Navigation, um Anlagen in Immobilienportfolios und Vermögenswerte optimal zu steuern, zu überwachen und Informationen sowohl für interne Unternehmensprozesse als auch für Anleger bereitzustellen. Mit ihnen kann das Immobilienmanagement jederzeit den aktuellen Stand sowie zukünftige Entwicklungen der Immobilienportfolios gegenüber Investoren und Eigentümern transparent darstellen. 

Unterstützt wird das Reporting heutzutage von digitalen Softwarelösungen für das kaufmännische Immobilienmanagement, in denen alle betriebswirtschaftlichen Informationen zu Immobilien hinterlegt werden können, um vielfältige Reports rechtssicher und automatisiert erstellt werden können. Begriff Real Estate Asset Management (REAM) lässt sich vereinfacht unter dem Begriff der Verwaltung von Immobilienvermögen zusammenfassen. Das REAM stellt hierbei einen Teilbereich des Asset Managements dar, das allgemein für die Vermögensverwaltung verschiedener Anlageformen steht.

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Sondereigentum

Der Begriff Sondereigentum beschreibt nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein dem Volleigentum weitgehend gleichgestelltes Recht an einer Wohnung (Eigentumswohnung). Dazu zählen alle Bereiche, die nicht zum Gemeinschaftseigentum aller Bewohner zählen. Das Sondereigentum gehört demnach nur dem Besitzer einer Wohnung, das Gemeinschaftseigentum wird über die Miteigentümerschaft zwischen den Besitzern aller Wohnungen geteilt.

Die konkreten Regelungen zum Sondereigentum werden in der Teilungserklärung und in der Gemeinschaftsordnung geregelt. Zum Sondereigentum können neben den Wohnräumen auch Grundstücksabschnitte, Garagen oder Kellerräume zählen. Zudem kann ein Sondereigentum auch aus nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen (z. B. Geschäftsräumen, Werkstätten, Lagerräumen, Arztpraxen usw.) bestehen. Dabei unterscheidet das Wohnungseigentumsgesetz zwischen dem Gegenstand des Sondereigentums und dem Inhalt des Son­der­eigen­tums.

Gegenstand des Sondereigentums sind zunächst die je­wei­li­gen Wohnungen (Wohnungseigentum) beziehungsweise die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum), die in sich abgeschlossen sein müssen (§§ 1 und 3 WEG). Zum Gegenstand des Sondereigentums zählen darüber hinaus die zu den Räumen gehörenden Bestandteile des Gebäudes wie z. B. Heizkörper Bodenbeläge, Tapeten, Einbaumöbel, nicht tragende Wände innerhalb der Wohnung und Sanitärinstallationen. Diese können verändert, beseitigt oder eingefügt werden, ohne dass das gemeinschaftliche Eigentum oder das Son­der­ei­gen­tum be­zie­hungs­weise die Rechte der übrigen Eigentümer beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird (§ 5 Abs. 1 und 2 WEG).

 Als Inhalt des Sondereigentums werden die gesonderten Regelungen be­zeich­net, die als Vereinbarung, abweichend von den ge­setz­li­chen Regelungen, in einer Teilungserklärung bzw. in einer Ge­mein­schafts­ord­nung getroffen werden (§ 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG). Diese als Inhalt des Sondereigentums in das Grundbuch ein­ge­tragenen Vereinbarungen binden grundsätzlich alle Eigentümer, auch die neuen Eigentümer (Sondernachfolger) im Falle des Ei­gen­tümerwechsels.


Smart Building

Der Begriff „Smart Building“ kommt aus dem Englischen und bedeutet so viel wie intelligentes Gebäude. Im Gegensatz zum Smart Home, das sich ausschließlich mit einer Wohneinheit beschäftigt, befasst sich das Smart Building mit der Digitalisierung eines gesamten Gebäudes bzw. großer Büroflächen. Es fasst die Automatisierung und Kontrolle der technischen Ausstattung innerhalb eines Gebäudes zusammen.  

Die Basis von intelligenten Gebäuden bilden Sensoren, über das Internet of Things (IoT) vernetzte und fernsteuerbare Geräte sowie automatisierte Abläufe. Sie haben das Ziel, ein komfortables Management einer Immobilie sowohl direkt im Gebäude vom Nutzer als auch von außerhalb z. B. vom Immobilienmanagement zu gewährleisten, sowie eine effiziente Energienutzung für Kosteneinsparungen und eine geringere CO2-Bilanz.

Durch die in Echtzeit abrufbaren Daten und Übersichten ist es mittels Gebäudeelektronik und Smart Building Lösungen möglich, Flächen wie beispielsweise Arbeitsplätze, Büros oder Konferenzräume zu managen, das Facility Management zu steuern oder einen bedeutenden Anteil an Energie zu sparen. Dies geschieht z. B. indem Heizungen, Belüftung oder Klimaanlagen dem individuellen Nutzerverhalten angepasst werden - mithilfe von Bewegungs- oder Wärmesensoren die Echtzeitdaten übermitteln oder in den Smart Building Lösungen Raumbuchungsplänen kann beispielsweise erkannt werden, ob sich jemand in einem Büro befindet oder ein Konferenzraum zu einer bestimmten Uhrzeit reserviert ist. Über Displays im Gebäude oder Apps kann so erkannt werden, ob ein Raum bzw. Arbeitsplatz momentan in Benutzung ist, um ihn gegebenenfalls anderweitig zu nutzen oder über intelligente Elektronik kann demzufolge die Raumtemperatur geregelt oder das Licht dementsprechend an- oder ausgeschaltet werden. So können enorme Energieersparnisse realisiert werden.

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Teilungserklärung

Die Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

Gemäß § 8 Abs. 1 WEG kann ein Grundstückseigentümer sein Allein­eigen­tum an einem Grund­stück so in Mit­eigen­tums­an­tei­le aufteilen, dass jeder Mit­eigen­tums­anteil am Grund­stück mit dazugehörigem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung (Wohnungseigentum) oder an nicht zu Wohnzwecken bestimm­ten Räumen (Teileigentum) in einem bereits bestehenden oder erst noch zu errichtenden Gebäude verbunden wird - die Wohnungen oder die nicht zu Wohnzwecken die­nen­den Räume müssen in sich abgeschlossen sein.

In der Teilungserklärung, die ge­gen­über dem Grund­buch­amt abzugeben ist, erfolgt die gegen­ständ­liche und räumliche Ab­gren­zung und Zu­ord­nung der Grund­stücks- und G­ebäude­teile zum Sonder- und Ge­mein­schafts­eigen­tum, sowie die Festlegung der Höhe der Miteigentumsanteile und die Abgrenzung und Zu­ord­nung von Sondernutzungsrechten. Man spricht in diesem Fall von der Begründung des Woh­nungs­eigen­tums durch Teilungs­erklärung.  

Handelt es sich bei dem Grundstückseigentümer be­reits um mehrere Eigentümer (zum Beispiel Erbengemeinschaft) erfolgt diese Begründung gemäß Wohnungseigentumsgesetz (WEG) durch einen Ein­räumungs­vertrag, also durch eine vertragliche Regelung zur Aufteilung des Grundstücks in Miteigentumsanteile bei entspre­chen­der Verbindung mit dem Sondereigentum an einer bestimm­ten Wohnung oder an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räu­men eines bestehenden oder noch zu errichtenden Gebäudes.

Teilungserklärung und Einräumungsvertrag können später nur mit Zustimmung aller Eigentümer geändert werden. Änderungen bedürfen der Eintragung in das Grundbuch.


Teileigentum

Der Begriff Teileigentum ist nach § 1 Abs. III Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes definiert. Es entsteht durch eine Teilungserklärung oder einen Teilungsvertrag. Ausdrücklich ausgeschlossen ist gemäß gesetzlicher Regelung die Nutzung für Wohnzwecke.

Das Wohnungseigentumsgesetz bezeichnet das Teileigentum als Sondereigentum (Alleineigentum) an Räumen, die nicht Wohn­zwecken dienen in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum zu dem es gehört (§ 1 Abs. 3 WEG). Ebenso wie bei der gesetzlichen Definition des Woh­nungs­eigen­tums wohnt dem Begriff Teileigentum eine vom Ge­setzg­eber vorgegebene Zweckbestimmung inne, nämlich die Nut­zung für Nicht-Wohnzwecke und damit allgemein für jede ge­werbliche Nutzung, sei es als Laden, Büro, als Keller oder Boden­raum oder auch als Garage.

In den meisten Teilungserklärungen ist die generell zulässige, all­gemeine gewerbliche oder berufliche Nutzung von Räumen, die als Teileigentum ausgewiesen sind, durch Vereinbarungen im Sinne von § 10 Abs. 2 Satz 2 und Abs. 3 WEG dadurch einge­schränkt, dass eine ergänzende Zweckbestimmung mit Verein­ba­rungscharakter zur Nutzung als "Büro", "Laden", "Praxisräume" usw. aufgenommen wurde. In diesen Fällen ist nur die insoweit typische Nutzung zulässig, allerdings auch hier mit der Aus­nah­me, dass abweichende Nutzungen dann zulässig sind, wenn die dabei auftretenden Störungen nicht größer sind, als bei einer bestimmungsgemäßen Nutzung typischerweise zu erwarten ist. Unter diesem Gesichtspunkt ist beispielsweise die Nutzung eines "Ladens" als "Gaststätte" nicht zulässig.

Es ist mitunter kompliziert aus Wohnungseigentum Teileigentum zu machen, obwohl sich an den Miteigentumsanteilen des gemeinschaftlichen Eigentums nichts ändert. Soll Wohnungseigentum in Teileigentum umgewandelt werden oder umgekehrt, bedarf es dafür der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bzw. Miteigentümer und eine entsprechende Eintragung in das Grundbuch, da damit eine Änderung des Sondereigentums verbunden ist. Zudem ist darauf zu achten, dass wegen der Änderung der Zweckbestimmung eine Anpassung der Baugenehmigung (Nutzungsänderung) zu beantragen ist.

Gegenstand des Teileigentums sind nach § 5 WEG die nach der Teilungserklärung beziehungsweise dem Aufteilungsplan als Teileigentum ausgewiesene Räume, sowie deren Bestandteile. Bestandteil des Teileigentums sind die Dinge, die verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dadurch das Gemeinschaftseigentum oder das Sondereigentum anderer Wohnungs- oder Teileigentümer über das zulässige Maß hinaus beeinträchtigt oder die äußere Gestaltung des Gebäudes verändert wird. Das Gemeinschaftseigentum muss also unangetastet bleiben, der jeweilige Miteigentumsanteil einer anderen Einheit darf nicht beeinträchtigt werden
Teilungserklärung ist ein Rechtsbegriff des deutschen Wohnungseigentumsrechts und in § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geregelt. Eine Teilungserklärung gibt Auskunft über die Eigentumsverhältnisse und die Aufteilung der Wohneinheiten in einer Eigentümergemeinschaft: Die Teilungserklärung muss im Grundbuch eingetragen werden und ist bei der Finanzierung den Objektunterlagen beizufügen.

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Umlage im Mietrecht

Der Begriff Umlage beschreibt im Mietrecht die neben der Grundmiete zu zahlenden Betriebskostenvorauszahlungen, über die jährlich abzurechnen ist. Im Wohnungsmietrecht des freifinanzierten Wohnungsbaus kann zwischen einer abrechenbaren Umlage bzw. Betriebskostenvorauszahlung und einer nicht abrechenbaren Pauschale gewählt werden.  

Zu den umlagefähigen Betriebskosten zählen laut § 2 der Betriebskostenverordnung insgesamt 17 Positionen. Darunter werden in der gesetzlichen Aufzählung auch die "Sonstigen Betriebskosten" genannt. Dabei dürfen jedoch nicht einfach beliebige Kostenpositionen untergebracht werden - laut Rechtsprechung oder Betriebskostenverordnung sind nicht umlagefähige Kostenarten auch hier nicht zulässig.

Verteilungsmaßstab für die Umlage sind teils Wohnflächenproportionen und teils Verbrauchseinheiten, soweit die Betriebskosten verbrauchsbedingt sind. Die Abrechnung der Umlage muss innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes dem Mieter übersandt werden.

Nachforderungen können später nicht mehr geltend gemacht werden, es sei denn, der Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten. Andererseits kann der Mieter Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Erhalt der Abrechnung geltend machen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwände nur noch vorbringen, wenn er selbst die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten hat.

Die Heiz- und Warmwasserkosten müssen stets nach einem in der Heiz- und Warmwasserkostenverordnung vorgegebenen Schlüssel umgelegt werden. Dem Bundesgerichtshof zufolge ist bei der Umlage von Heizkosten auf die Mieter der im Abrechnungszeitraum angefallene tatsächliche Verbrauch zugrunde zu legen – und nicht etwa die Beträge der in diesem Zeitraum bezahlten Rechnungen. Das Abflussprinzip ist nicht anwendbar (Urteil vom 01.02.2012, Az. VIII ZR 156/11).

Bei preisgebundenem Wohnraum müssen die Betriebskosten stets umgelegt werden. Hinzu kommt zusätzlich noch das Umlageausfallwagnis (zwei Prozent der Betriebskosten).

Bei der Vermietung von Gewerberäumen ist die Umlagefähigkeit von Nebenkosten nicht gesetzlich geregelt. Die Umlage kann sich auch auf Kosten beziehen, die keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung sind, zum Beispiel Umlagen für einen beschäftigten Sicherheitsdienst.


Umsatzmiete

Der Begriff Umsatzmiete beschreibt eine Form der Mietzahlungen für Gewerbeimmobilien. Bei der Vermietung von Geschäftsräumen kann eine umsatzabhängige Miete vereinbart werden. Dies kann in der Weise geschehen, dass der Mieter als Überlassungsentgelt einen bestimmten Prozentsatz seines in den Mieträumen erzielten Umsatzes zu zahlen hat. Umsatzmieten werden in der Regel bei Vermietung von Ladenlokalen an einen Einzelhändler vereinbart.

Da der Vermieter sich jedoch kaum in großem Umfang am Geschäftsrisiko des Mieters beteiligen und seine Kosten auch bei niedrigem Umsatz sichern will, wird üblicherweise zusätzlich eine bestimmte Mindestmiete vereinbart. Auch eine Begrenzung der Miete nach oben ist möglich, so kann zum Beispiel der umsatzabhängige Teil der Miete gedeckelt werden.

Um Streitigkeiten über die Höhe des Mietzinses zu vermeiden, empfiehlt sich eine genaue Definition von "Umsatz" im Mietvertrag. Meist wird der Nettoumsatz (ohne Mehrwertsteuer) verwendet, wobei genau festgelegt werden kann, welche Umsätze im Einzelnen eingerechnet werden sollen.

Bei der Vertragsgestaltung ist zu berücksichtigen, dass in einigen Fällen eine allzu enge Definition des Umsatzbegriffes zu Nachteilen für den Vermieter führen kann. Beispiele sind:

  • Untervermietung von Geschäftsräumen durch Mieter (Umsatzvereinbarung im Mietvertrag betrifft nur Verkaufsumsatz des Hauptmieters),
  • Änderung der Geschäftstätigkeit (Vereinbarung betrifft Umsatz aus Warenverkauf; es werden jedoch nur noch Beratungsdienstleistungen angeboten),
  • Änderung des Warensortiments (bisher: Textil-Einzelhandel, künftig: Einzelhandel mit Mode-Accessoires und Kosmetika). 

Derartige Veränderungen sollten in die Umsatzklausel des Mietvertrages eingeschlossen werden.

Eine weitere mögliche Vereinbarung besteht darin, den Mieter zur regelmäßigen Offenlegung seiner Umsätze in bestimmten Zeitabständen (zum Beispiel jedes Quartal) zu verpflichten – gegebenenfalls durch Bescheinigungen seines Steuerberaters.

Um den Überblick bei großen Immobilienportfolios, beispielsweise in Einkaufszentren, zu behalten bedienen sich Immobilienverwalter Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie für alle Objekte individuelle “Fälle” zur Berechnung der Umsatzmiete effektiv organisieren und letztendlich mit einem Knopfdruck abrechnen können.

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Verwaltervertrag

Ein Verwaltervertrag regelt das Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem von ihr bestellten WEG-Verwalter - die einzelnen Wohnungseigentümer werden nicht Vertragspartei. Der Verwaltervertrag dient dem Zweck, den Parteien eine entsprechende Rechts- und Handlungssicherheit hinsichtlich ihrer gegenseitigen Rechte und Pflichten zu gewährleisten.

Ein Verwaltervertrag kommt noch nicht allein durch die Bestellung in der Eigentümerversammlung zustande, sondern ist von den dazu berechtigten oder delegierten Eigentümern mit dem Verwalter zu schließen. Nach Mehrheitsbeschluss ist die Mehrheit berechtigt, den Vertrag auch im Namen der überstimmten Minderheit abzuschließen. Zu beachten ist, dass die Bestellung des Verwalters und der Abschluss eines Verwaltervertrages juristisch zwei unterschiedliche Akte darstellen. Es sollte darauf geachtet werden, dass die Amtszeit des Verwalters und die Laufzeit des Verwaltervertrages deckungsgleich sind.

Der Verwaltervertrag wird zwischen Verwalter und (teilrechtsfähiger) Wohnungseigentümergemeinschaft geschlossen. Der Abschluss eines formellen Vertrages ist aber nicht zwingend erforderlich. Übernimmt der Verwalter nach Kenntnisnahme seiner Bestellung die Verwaltung, kommt auf diese Weise stillschweigend ein Verwaltervertrag zustande.  

Regelmäßig wird ein Verwalter, der bestellt werden soll, im Vorfeld seiner Bestellung seine Vertragsvorstellungen darlegen und wenn möglich ein Angebot auf Abschluss eines Verwaltervertrages vorlegen, das dann auch Grundlage für den Bestellungsbeschluss ist. Der Bestellungsbeschluss kann hier gleichgesetzt werden mit der Annahme des Angebots auf Abschluss eines Verwaltervertrages. Überwiegend wird aber im Bestellungsbeschluss der Verwaltungsbeirat ermächtigt, den Vertrag mit dem Verwalter auch formell abzuschließen. Ähnliches gilt auch für die erstmalige Bestellung eines Verwalters in der Teilungserklärung. Auch hier wird im Vorfeld mit dem in Aussicht genommenen Verwalter der Inhalt des Verwaltervertrags abgesprochen. Die Bestellung erfolgt hier mit Wirksamwerden der Gemeinschaftsordnung.

Da die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) weitgehend geregelt sind und zumindest die in § 27 WEG genannten nicht eingeschränkt werden können, geht es beim Verwaltervertrag vorwiegend darum, festzulegen, ob der Verwalter noch weitere Verpflichtungen, als im WEG genannt, übernehmen soll. Dies kann sich teilweise aus der Gemeinschaftsordnung ergeben (zum Beispiel Zustimmung bei Wohnungsveräußerungen, wenn nach der Gemeinschaftsordnung eine solche Zustimmung erforderlich ist). Andere Aufgaben, die sich nicht aus dem WEG ergeben können zum Beispiel die Planung und Durchführung von Um- und Ausbauten, Verfolgung von Mängelbeseitigungsansprüchen, Beschaffung fehlender Verwaltungsunterlagen und ähnliche sein.

Weiterer Gegenstand des Verwaltervertrages ist die Festlegung der Verwaltervergütung für reguläre und besondere Leistungen. Sofern sich aus der Gemeinschaftsordnung nichts anderes ergibt, ist der Maßstab für die Verteilung der Verwaltervergütung auf die Wohnungseigentümer bzw. deren Miteigentumsanteil zurückzuführen. Wenn die Verwaltervergütung nach Wohneinheiten umgelegt werden soll, kann dies nach § 16 Abs. 3 WEG auch mehrheitlich beschlossen werden. Im Verwaltervertrag ist in solchen Fällen die Höhe der Vergütung pro Wohnungs-/Teileigentumseinheit zu bestimmen. Ebenso sind im Verwaltervertrag besondere Vergütungen zu regeln, z. B. Vergütung für die Zustimmungserklärungen des Verwalters bei Wohnungsveräußerungen, Höhe einer Mahngebühr (als Aufwendungsersatz), Höhe der Vergütung für die Betreuung von großen Instandsetzungs-, Modernisierungs- oder Umbauarbeiten. Hier reicht ebenfalls auch ein gesonderter Mehrheitsbeschluss aus.

Weitere Regelungen des Verwaltervertrages beziehen sich auf Pflichten des Verwalters bei Beendigung des Vertragsverhältnisses, sowie auf Haftung und Verjährung von Ansprüchen. Besonders bei Verwendung von Formularverträgen unterliegen diese Verwalterverträge den Vorschriften über die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) gemäß §§ 305 ff. BGB. Dies gilt insbesondere für formularmäßige Vergütungsregelungen.


Verteilungsschlüssel (Wohnungseigentum)

Der Begriff Verteilungsschlüssel ist Bestandteil des WEG-Rechts. Er beschreibt die Verteilung von Lasten und Kosten für die Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung.  

Die Verteilung richtet sich dabei nach dem Verhältnis der für die einzelnen Woh­nungs­eigen­tümer im Grundbuch eingetragenen Miteigen­tums­an­teile (§ 16 Abs. 2 WEG), oder abweichend von § 16 Abs. 2 WEG nach einem anderen Verteilungsschlüssel, entweder auf Grund einer Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG oder, soweit das Gesetz dies zulässt, auf Grund einer mehrheitlichen Be­schluss­fassung gemäß § 16 Abs. 3 und 4 WEG.

Abweichend ver­einbarte oder beschlossene Verteilungsschlüssel können sich nach der Größe der Wohnfläche, der Zahl der Woh­nun­gen (Objektprinzip) oder auch nach der Personenzahl (Kopfprinzip) beziehungsweise nach dem Ver­brauchs- oder Verursacherprinzip richten, oder aber nach einem anderen Ver­teilungsschlüssel, sofern dies ord­nungs­ge­mäßer Verwaltung ent­spricht.  

Derartige Regelungen können bereits in der Teilungserklärung oder der Ge­mein­schafts­ordnung durch den teilenden Eigentümer vorgenommen werden, also durch denjenigen, der die Eigentumswohnungen errichtet. Sie können aber auch durch eine Vereinbarung gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG durch die späteren Eigentümer erfolgen. Ab­wei­chend gemäß § 10 Abs. 2 Satz 2 WEG vereinbarte Ver­tei­lungs­schlüs­sel bedürfen, damit sie im Falle eines Eigentümerwechsels auch gegenüber dem neuen Eigentümer gelten, der Eintragung in das Grundbuch.

Werden Verteilungsschlüssel gemäß § 16 Abs. 3 WEG ab­wei­chend von § 16 Abs. 2 WEG generell oder im Einzelfall gemäß § 16 Abs. 4 WEG durch Mehrheitsbeschluss geändert, sind diese Beschlüsse wie alle anderen Beschlüsse in die Beschlusssamm­lung gemäß § 24 Abs. 7 WEG aufzunehmen. Die fehlende Aufnahme und damit auch der fehlende Nachweis stehen aller­dings der Wirksamkeit des beschlossenen Verteilungsschlüssels nicht entgegen.

Für die Aufteilung und Abrechnung unterschiedlichster Verteilungsschlüssel bedienen sich Immobilienverwalter im besten Fall entsprechenden Softwarelösungen für das Immobilienmanagement, mit denen sie individuelle Verteilungsschlüssel für Wohnungseigentümergemeinschaften anlegen und organisieren können.

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Wirtschaftseinheiten oder Wohneinheit (auch Verwaltungseinheit)

Der Begriff Verteilungsschlüssel ist Bestandteil des WEG-Rechts. Er beschreibt die Verteilung von Lasten und Kosten für die Verwaltung des ge­mein­schaft­lichen Eigentums, seiner Instandhaltung und Instandsetzung, des gemeinschaftlichen Gebrauchs und der sonstigen Verwal­tung.  

Die Begriffe Wirtschaftseinheit, Verwaltungseinheit und Wohneinheit gehören in den Bereich Immobilien-, Haus- und Wohnungsverwaltung bzw. zum Property Management. Sie beschreiben unterschiedliche Gruppen zur effektiven Verwaltung von Immobilienbeständen. Das Property- oder Immobilien Management erbringt innerhalb der Immobilien- und Wohnungswirtschaft Dienstleistungen für die Bewirtschaftung von Bestandsimmobilien. Dabei geht es um das ganzheitliche, nachhaltige und lebenszyklusorientierte Management von Immobilien, insbesondere das Verwalten, Vermieten und Vermarkten von Immobilien zum Zwecke eines langfristigen optimalen Einsatzes der Ressource Immobilie über den ganzen Lebenszyklus.

Verwaltungsunternehmen können im Rahmen ihrer Aufgaben aus dem Gesamtbestand der zu verwaltenden Gebäude Wirtschaftseinheiten bilden, um Abrechnungen vornehmen zu können. Das gilt auch für preisgebundenen Wohnraum. Mehrere Gebäude können zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, soweit im Mietvertrag nichts anderes bestimmt ist. Das kann zum Beispiel dann sinnvoll sein, wenn mehrere Häuser durch eine Gemeinschaftsheizung miteinander verbunden sind und eine Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten für jedes einzelne Haus nicht möglich wäre.  

Der Begriff Wohneinheit bezieht sich auf jede einzelne Wohnung innerhalb einer Immobilie, für die jeweils gesonderte Abrechnungen zu erstellen sind. Zu den Mindestangaben in der Abrechnung gehören eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters. Alle Wohneinheiten bzw. Gewerbeeinheiten eines Gebäudes bilden zusammen eine Verwaltungseinheit, die wiederum mit anderen Verwaltungseinheiten eine Wirtschaftseinheit bilden können.

Für die Verwaltung dieser unterschiedlichen Einheiten nutzen moderne Immobilienmanagement Unternehmen heute spezialisierte Softwarelösungen, in denen sie verschiedene Einheiten anlegen und abbilden können, um sie effizient zu verwalten und abzurechnen.


Wirtschaftlichkeitsgebot (Betriebskosten)

Der Begriff Wirtschaftlichkeitsgebot beschreibt die Regelung, nach der Vermieter Einkäufe zu überhöhten Preisen vermeiden müssen. Nicht nur im preisgebundenen Wohnungsbau, sondern auch bei frei finanzierten Mietwohnungen müssen Vermieter hinsichtlich der Betriebskosten das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Normiert ist dies in § 556 Abs. 3 BGB.

Wirtschaftlich bedeutet dabei nicht immer billig: Der Vermieter ist nicht gezwungen, immer das billigste Angebot anzunehmen. Er hat ein Auswahlermessen und kann auch Qualität, Zuverlässigkeit und spezielle örtliche Gegebenheiten in seine Entscheidung einbeziehen. Es darf jedoch nicht ohne Preis- und Leistungsvergleich der teuersten Anbieter ausgewählt werden.

Für Vermieter ist die Ausübung dieses Auswahlermessens oft schwierig. Ob die Auswahl des teureren Angebotes bei einer Preisabweichung um ca. 20 Prozent unwirtschaftlich ist, ist umstritten. Die Auswahl eines um 100 Prozent teureren Angebotes kann auf unwirtschaftliches Handeln schließen lassen. Die Gerichte verlangen in solchen Fällen vom Vermieter eine überzeugende Darlegung seiner Gründe für diese Entscheidung. Er trägt die Beweislast dafür, wirtschaftlich gehandelt zu haben. Kann er dies nicht beweisen, geht er jedoch nicht völlig leer aus: Als Betriebskosten können immer noch die Kosten umgelegt werden, die das günstigere Angebot verursacht hätte (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 25.03.2003, Az. 64 S 283/02; Amtsgericht Berlin-Mitte, Urteil vom 16.01.2002, Az. 114 C 7/01).

Macht der Mieter gegen den Vermieter einen Schadenersatzanspruch wegen eines Verstoßes gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot geltend, trägt der Mieter auch die Darlegungs- und Beweislast für die Anspruchsvoraussetzungen. Dies hat der Bundesgerichtshof am 06.07.2011 entschieden (Az. VIII ZR 340/10).  

Auch bei Gewerberäumen muss der Vermieter sich an das Wirtschaftlichkeitsgebot halten. Will der Mieter einen Verstoß gegen dieses geltend machen, trägt er selbst die Beweislast. Er kann Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nehmen, um seine Ansicht zu untermauern. Will der Mieter geltend machen, dass die Verwaltungskosten für das Gebäude überhöht sind, muss er vor Gericht vorbringen, dass der vom Vermieter an den Verwalter gezahlte Betrag das Ortsübliche so weit übersteigt, dass der Vermieter auch unter Beachtung seines Ermessensspielraumes das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt habe. Er hat ebenfalls zu belegen, dass der Vermieter sich gleichwertige Leistungen vor Ort auch zu einem weit günstigeren Preis hätte beschaffen können. Dies geht aus einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes hervor (Urteil vom 17.12.2014, Az. XII ZR 170/13).


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Zählerverwaltung

Zur Erfassung des Verbrauchs an Wärme, Warm- und Kaltwasser muss der Vermieter ein Mietobjekt mit Zählern bzw. Messuhren (Fernheizung: Heizkostenverteiler) ausstatten. Der Vermieter kann diese Geräte auswählen und entscheiden, ob er sie kauft, mietet oder least. Der Mieter muss die Zähleinrichtungen bezahlen.  

Bei gekauften Zählern kann die Miete seit Januar 2019 um jährlich 8% des Kauf- und Einbaupreises erhöht werden. Diese Erhöhung stellt eine Modernisierungsumlage dar.

Bei gemieteten Zählern können die anfallenden Kosten im Rahmen der Nebenkostenabrechnung auf den Mieter umgelegt werden.

Gemietete Zähler haben den Vorteil, dass die Einhaltung der gesetzlich vorgeschrieben Eichfristen durch die Firmen (Stadtwerke, Ableseunternehmen) überwacht wird, die Eigentümer der Zähler sind. Der Austausch der Zähler wird kostenfrei vorgenommen. Es sollte jedoch vor dem Abschluss längerfristiger Verträge ein Vergleich der anfallenden Gebühren für die Zählermiete mit dem Kauf- und Einbaupreis der Zähler stattfinden.  

Entscheidet sich der Hauseigentümer für die Anschaffung eigener Zähler, muss er selbst auf die Einhaltung der Eichfristen achten. Dabei helfen
Softwarelösungen für die Immobilienverwaltung mit integrierten Modulen für das Management technischer Objekte. Mit ihnen können festgelegte Eichfristen geplant und Termine mit Erinnerungen hinterlegt werden, sodass man keine Frist versäumt.   

Die Eichfristen betragen für Wärme- und Warmwasserzähler fünf und für Kaltwasserzähler sechs Jahre. Gaszähler müssen alle acht Jahre, Stromzähler alle 16 Jahre geeicht werden. Das Anbringen und Ablesen der Geräte sind vom Mieter zu dulden. Wenn Zähler eingebaut sind, hat der Vermieter die Pflicht, den Verbrauch regelmäßig (für die Abrechnung der Betriebskosten) zu erfassen und dem Mieter auf Wunsch Einblick in die Originalunterlagen der Ablesefirma zu geben.


Zeitmietvertrag

Der Begriff Zeitmietvertrag beschreibt einen Mitvertrag für ein Mietverhältnis, das auf eine bestimmte Zeit befristet ist. Zu unterscheiden ist hier zwischen einem Mietvertrag, der ohne Verlängerungsklausel für eine bestimmte Laufzeit abgeschlossen wurde und einem Zeitmietvertrag, dessen Terminierung zusätzlich mit dem Hinweis auf eine besondere Verwendungsabsicht des Vermieters nach Ablauf der Mietzeit verbunden wurde.  

Die erste Variante des Zeitmietvertrags kann nur noch bei Mietverträgen über Gewerberäume sowie in weiteren Sonderfällen abgeschlossen werden (Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind, möblierte Zimmer in der Wohnung des Vermieters, Räume, die von Sozialbehörden oder Trägern der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnbedarf angemietet worden sind, Räume in Studenten- und Jugendwohnheimen). Die Mietrechtsreform 2001 sieht eine solche Vereinbarungsmöglichkeit für normalen Wohnraum nicht vor.

Bei der zweiten Variante des Zeitmietvertrages kann der Mieter frühestens vier Monate vor Ablauf der Frist verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Grund für die Befristung noch besteht.  

Verwendungsabsicht kann hier nur geltend gemacht werden, wenn der Vermieter

  • Eigenbedarf für sich, eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder einen Familienangehörigen geltend machen will.
  • die Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung der Mieträume beabsichtigt und die Fortsetzung des Mietverhältnisses dieses Vorhaben wesentlich erschweren würde.
  • die Räume an einen Dienstverpflichteten (z.B. Angestellten des Vermieters) vermietet werden sollen.

Darüber hinaus kann bei einem gängigen unbefristeten Mietvertrag das Kündigungsrecht für eine bestimmte Zeit beiderseitig ausgeschlossen werden. Der Vertrag hat damit eine bestimmte vertraglich vereinbarte Mindestdauer. Ein gegenseitiger Ausschluss des Kündigungsrechtes ist nach höchstrichterlicher Rechtsprechung allerdings für maximal vier Jahre zulässig. Dies gilt jedoch wiederum nur für Formularmietverträge und Allgemeine Geschäftsbedingungen. Durch eine Individualvereinbarung kann auch ein längerer Kündigungsverzicht als vier Jahre vereinbart werden (Urteil vom 22. Dezember 2003, Az. VIII ZR 81/03).

Für die bestmögliche Organisation von Mietverträgen und deren Fristen nutzen Immobilienunternehmen heutzutage Softwarelösungen für das Immobilienmanagement. Mit derartigen Programmen haben sie, besonders bei umfangreichen Immobilienbeständen, alle Mietverträge stets im Blick und werden aufgrund eingepflegter Laufzeiten mithilfe von Meldungen an Fristen für auslaufende Verträge erinnert.